1月29日晚，公司公告拟向杭州商旅发行4.5亿股购买其持有的杭大集团100%股权，发行价为5.86元/股，标的资产为杭州大厦60%股权及少量现金。同时拟向不超过10名特定投资者发行股份募集8.5亿元。发行前杭州商贸间接持有公司29%股权，发行完成后，杭州商旅持股比例达到71%，总股本增至9.2亿股。杭州大厦60%股权预估值为26.6亿。剩余40%股权由南光集团(国资委直属中央企业)持有。杭州大厦位于杭州市中心武林商圈，包含ABCD四座主体建筑（AB租赁，CD自有，各占一半），总经营面积18万平米。2012年杭州大厦收入46亿元（同比-4%），归属净利润3.7亿元（同比-5%）。

    我们分两步评估此方案：1）如果仅收购杭州大厦60%的股权，股本将扩张至7.6亿股。预计2012~14年合计EPS为0.39/0.40/0.42元，对应的PE为16/15/15倍；2）若募集资金8.5亿元成功，考虑到这部分新增股本及新项目盈利后，预计2012~14年EPS为0.33/0.34/0.38元，对应2012~14年PE为19/18/16倍。综合考虑，公司后续仍有优质资产注入的可能，且增发资金如果到位，公司未来的发展也较有保障，目前估值中等，将公司的评级上调至“谨慎推荐”。

    评论：

    增发收购杭州大厦60%股权，停牌前估值24.5X，已有溢价 公司在继7月31日停牌后，1月29日晚公告，拟向杭州商旅发行4.5亿股，购买其持有的杭大集团100%股权。发行价为5.86元/股，标的资产为杭州大厦60%股权及少量现金。同时拟向不超过10名特定投资者发行股份募集8.5亿元。发行前杭州商贸间接持有公司29%股权，发行完成后，杭州商旅持股比例达到71%，总股本增至7.6亿股。

    回顾公司在7月31日停牌前6.14元，2012年预测PE为24.5X，市值18亿元，停牌前价格已经有一定溢价。

    杭州大厦2012年收入46亿元，净利润3.7亿元，归属母公司EPS0.49元，对应2012年PE为12倍，估值不贵

    2012年杭州大厦收入46亿元，归属净利润3.7亿元。按照60%股权比例计算2.2亿元，按预估值26.6亿元计算，对应2012年PE为12倍。对比目前零售公司的估值，较为合理。

    注入杭州大厦大幅增加公司资产规模，增厚56%，上调至“谨慎推荐”

    公司计划本次拟对集团增发4.5亿股收购杭州大厦60%的股权，并计划非公开发行1.6亿股，募集资金8.5亿元，用于新项目扩展。我们分两步评估此方案：1）如果收购杭州大厦60%的股权，股本将扩张至7.6亿股。预计2012~14年原杭州解百和新增杭州大厦合计EPS为0.39/0.40/0.42元，对应的PE为16/15/15倍；2）若募集资金成功，考虑到这部分新增股本及新项目盈利后，预计2012~14年EPS为0.33/0.34/0.38元，对应2012~14年PE为19/18/16倍。综合考虑，公司后续仍有优质资产注入的可能，目前估值中等，我们将公司的评级上调至“谨慎推荐”。

    风险：杭州大厦9万平米营业面积以低价向母公司租赁，2016年租约到期后面临租金大幅上涨风险

    AB楼为公司租赁场地，租赁期间租金每平米每年分别为20/75元，每年合计373万元，期限到2016年6月截止。租金期满后按市场价重新续租，存在租金大幅上升的风险。目前杭州优质商铺首层租金为1.2 万/平米/年，比公司当前溢价250倍（供参考，数据来源：世邦魏理仕）