诚通集团有望给公司带来股权变化。首先,中储已引入诸如普洛斯这类国际行业龙头进行战略参股,未来不排除进一步引入战略投资者。第二,诚通作为资本平台,不一定需要直接控股中储这类实体企业,未来中储的控制权变化或将展开。

    旗下千万平米土地开始进入循环开发模式。公司近1000 万平方米,按当前市场价值计算为110 亿的地产存量将以赔偿金的形式表现为持续释放的非经常性收益项目,稳定产生利润。过去市场简单的将拆地补偿定位为公司的偶然性收益,但是由于公司的特殊模式和地位,造成公司一方面会持续有拆地补偿收益,另一方面土地资源也会不断增加,非常类似于房地产公司的土地开发模式,因此,我们认为公司持续的拆地补偿利润需要进行重估。

    仓储的改造升级迎合了高端物流地产需求。电商由C2C 向B2C 升级,高效物流需求催化高端仓储服务,目前A 类标准仓的需求缺口约有1.5 亿平米。中储在保证了其获得出售市中心地产利益的同时,也能够以相对低成本获得城郊的仓储物流土地,这些新增地块的仓储项目建设都会满足最新的电商标准仓要求,保证了未来的高额利润。而普洛斯以及未来潜在的战略投资者的入股都会增强中储在高端物流地产方面的运营能力。

    公司土地建筑资源净资合理价值约310 亿元。考虑过去几年政府收储的平均溢价和相对于潜在商业价值的比例。我们按照商业价值30%估值,公司目前所拥有的土地资产处置价值约360 亿元。在考虑其对应的非流动资产,我们认为中储股份旗下近1000 万平米的物业的权益价值约310 亿元。

    投资建议。首先,预计未来数年公司都会有数亿元的拆迁收入,保证盈利能力。另外,公司未来股权改革想象空间巨大,且物流地产主业开始契合日益增长的高端仓储需求,而从公司土地的潜在价值,以及未来循环开发的加速所贡献的利润来看,公司价值显著低估,建议关注。

    风险提示。大宗品景气度超预期下滑;政府拆迁补偿进度低于预期。