事件:公司拟租赁阿克苏地区库车县五一路和文化路交汇处的“库车商业中心〃正合嘉园”面积为33,580.40 平方米房产开设综合性购物中心。租赁期限为15 年,总租金1.37 亿元,平均0.8 元/天/平米。

    快速扩张实现渠道下沉,抢占优势区位

    1)库车县隶属阿克苏市, 2012 年末,总人口为48.22 万人,库车县为塔里木油气4 开发的主战场和国家西气东输的气源地,也是南疆重要的煤化工和农业基地。2012 年实现社零总额12.8 亿元,同比增长16.26%,人均可支配收入为1.78 万元,同比增长13.47%。2)项目总面积3.36 万平,位于库车县文化路和五一路交汇处,处于两大核心商圈(金桥商圈和亿家商圈)之间,是老城区、新城区和东城区的结合点,区域位置优势明显。3)主要竞争对手为:金桥购物广场,面积0.68 万平,经营档次较低;亿家超市,面积1.28 万平,定位中低档,而且环境较差;其他还有库车杏花步行街以及乌怡农贸市场。该项目建成后将成为库车前首个城市购物中心,可满足综合性购物需求,但项目周边商业氛围还有待培养。4)该项目总投资2.49 亿元,其中租金1.37 亿元,其他设备等1.12 亿元,预计将于2014 年底开业。公司门店快速扩张,积极进行渠道下沉,抢占疆内优势区位,但外延式扩张带来资本开支大幅增加,同时也面临较大业绩压力。

    盈利预测及投资建议

    公司在疆内具有天然资源优势,我们看好公司所在区域的长期发展前景,但公司正处于快速扩张期,主业盈利面临较大压力,地产成业绩贡献主力,目前市场对此已经反映比较充分。公司市值只有27 亿,对应12 年商业PS 不足0.5 倍,从公司所处区域、重估值、并购等因素考虑,市值有所低估。此外,地产融资政策放松预期也有利于促进公司市值修复。预计2013-2015 年EPS 为:0.96、1.1、0.63 元,主业为: -0.26、-0.05、0.20 元,合理价值11 元,维持“谨慎增持”评级。

    风险提示:新开门店培育期过长,租金、人工等成本大幅上升。