简评和投资建议。

    公司此次增购与租赁交易对方均为奎屯宏源时代房地产开发有限公司，两则交易分别对应百货和超市业态，有利于进一步提升公司在奎屯市的规模效应和市场竞争力，从而有望缩短培育期。

    （1 ）增购物业将直接扩大奎屯友好时尚购物中心的经营规模，丰富经营业态，维持物业产权完整；虽然短期内将增加折旧摊销费用以及资产负债率，但考虑到公司较强的区域竞争能力，预计随着门店培育成熟，规模效应有望较好地消化以上费用和资金压力。

    奎屯友好时尚购物中心位于新疆奎屯市飞鸿里小区地块，包括地下 1 层及地上 5 层，总面积 47500 平米，单价 5500元/平米，总投资额 35584 万元，已于 2012年4 月29日开业。我们此前对该项目首年净利润预测为亏损 1 700 万元左右。

    公司此次拟增购该项目的 9458.77 平米，包括（A）因规划调整而增加的 5830.58 平米，现已建成，计划于 2012年5 月31日前办理完验收手续；（B）2011年因拆迁难度大、时间无法确定而未纳入的东北角拟建部分 3628.19 平米（每层增加约600 平米），该部分物业已于 12年3 月开工，预计 5 月30日交付。增购后，奎屯店总面积为 56958.77平米，购房款总额5202.32 万元。

    增购项目预计总投资 10364 万元，其中购买房产及相关税费 5488万元、新增装修改造投入 3500万元、新增设备及架等购置836 万元、新增电子设备购置 40万元，以及新增营运资金 500 万元。

    预计上述新增面积在装修后，可于 2012年四季度前后开业贡献收入。根据投资额测算，预计新增年折旧摊销费用约 980万元，同时将由于新增借款产生部分财务费用。

    （2）友好广场综合楼项目物业位于奎屯市阿克苏西路以北、团结南街以西，面积 7771.21 平米。该项目共 22层，包括地上21层及地下1 层，总建面 50400 平米，其中地上部分共分为三段：1 号段为办公和住宅，2 号段为酒店，3 号段为超市、餐厅及住宅；地下部分 1 号、2 号及 3 号段负一层整体贯通。

    公司拟租赁该项目负一层（7404 平米）和3 号段地上一层（367 平米），租赁面积7771 平米。租赁期限16 年（2012/8/1-2028/7/31 ），租金自 2013年8 月1 日起算，每年支付一次。

    租金：该商业房产租赁单价为 1 元/ 平米/天起价，每三年递增 10% ，即：2013年8 月1 日至 2016年7 月31日，年租金为283.65万元；其后以三年为期间，各期间的年租金各为 312.01万元、343.22万元、377.54万元和415.29万元。

    合计16年租赁期的总租金为 5195.12 万元，租金水平较为合理。

    公司同时预计：该项目开业前尚需投入 2058万元，其中装修改造费用 1073万元、设备等购置费用 241 万元、电子设备购置144 万元，以及营运资金 600 万元。

    维持对公司的判断。公司作为新疆商业龙头，具备规模竞争优势，并且百货和超市均在快速扩张之中，能够最大程度受益于新疆区域基于投资带动和人口倍增所推动的巨大消费增长红利。而公司改善的管理也有望带来较高的业绩弹性，公司具备可持续的业绩增长和长期投资价值。

    维持盈利预测。不考虑增发情况下，我们预计公司2012-14 年主业EPS 为0.42 元、0.50 元和0.67 元（不含地产业务），分别同比增长-9.35%、20.05%和34.00%，对应当前 10.71 元股价的PE分别为25.7 倍、21.4 倍和16.0 倍。另外，地产业务有可能贡献更有弹性的一次性收益，受益区间合计为 2.97 元EPS ，其中我们估算 2012下半年可贡献约 0.63 元EPS 。

    虽然从短期主业估值角度，公司相对应行业不具备明显估值优势，但考虑到公司所处的特殊区域，以及公司未来业绩增速有超预期潜质，我们之前给以公司六个月目标价 13.88 元（2012年约26倍PE加上2.97 元/股的一次性地产业务的价值）和“增持”评级。

    风险与不确定性。新的外延扩张项目可能带来短期业绩压力；地产项目开发和收益确认给业绩带来一定波动。