本报告导读：

    海外回暖、租金减免以及效率改善对冲国内疫情管控冲击，二季度减亏幅度超预期；前端整合后预计效率仍有提升空间。

    投资要点：

    半年报盈利预告超预期，增持。预计公司 22/23/24 年归母净利润为2.07/18.10/24.67 亿元，维持公司2022/23/24 年EPS 为0.19/1.69/2.31元，给予24 年高于行业平均29xPE，上调目标价至68.00 元。

    业绩预告：公司公告，预计2022H1 归母净亏损为1.1-1.5 亿元，归母扣非净亏损为2.43-2.83 亿元。21H1 同期归母净利润为盈利464.84 万元，归母扣非为亏损1.33 亿元。

    二季度减亏幅度超预期，海外、减租、效率优化是主要贡献。①预计22Q2 单季度归母净利润在亏损0.3-0.1 亿元（22Q1 为亏损1.2 亿，21Q2 为盈利1.87 亿），归母扣非净亏损在0.25-0.65 亿元（22Q1 为亏损2.18 亿，21Q2 为盈利0.28 亿）；②海外需求回暖对冲国内亏损、征用房弥补需求损失，租金及社保补贴是核心原因，同时，锦江自身效率持续优化亦有所贡献。

    恢复情况好于行业，租金及社保优惠预计有持续性。①考虑Q1非经常损益为1 亿，预计二季度仍有部分政府补贴；同时，相关租金及社保减免措施亦将在后续Q3 有所体现；②6 月逐步解封后锦江高频数据恢复至19 年水平明显优于同行业，华南占比高（华东封控严重）、相比19 年产品结构性升级幅度大是核心原因；③公司通过前端架构整合效率仍有进一步优化空间；借疫情窗口期梳理开发和品牌利益分配机制，内部效率有望进一步提升。

    风险提示：局部疫情反复，行业竞争加剧，效率提升不及预期。