20l6年1-12月，上实发展实现营业收入64.89亿元，同比下降1.97%，归属于母公司净利润5.92 亿元，同比增加13.89%，每股收益0.32 元/股，拟每10 股派发现金红利0.38 元。去年公司房地产销售全年签约金额110 亿元，同比增长170%，销售回款历史上首次突破百亿，账面预收款63 亿元已基本锁定今年业绩，且净负债率大幅下降至36%，在手现金高达100 亿元。公司作为上实集团的A 股地产上市平台，坐拥优质地产开发和持有资源，近年积极探索上下游产业链的延伸和多元化协同发展，未来成长空间可期。16 年初公司通过定增完成集团项目资产注入，贡献销售额占比达20%，而目前股价已较集团参与定增价8.92 元/股折价近10%，随着近期地方国企改革的积极推进，我们认为公司的优质资产显著低估并存在资源整合预期。我们预测公司2017-2018 年每股收益分别为0.35 元和0.39 元，目标价格下调至9.90 元/股，相当于10%的RNAV 折价，维持买入评级。

    　　支撑评级的要点

    　　16 年营业收入65 亿元，归母净利5.9 亿增14%。公司2016 年实现营业收入64.9 亿元，同比减少2%，其中房地产销售结算收入49.8 亿元，主要结转上海、苏州、湖州、青岛、成都等项目；2016 年新开工面积29 万平方米，竣工面积62 万平方米。2017 年，公司力争实现营业收入65 亿元，预计新开工面积90 万平方米，竣工面积50 万平方米。

    　　16 年销售首破百亿，预收款锁定17 年业绩。公司2016 年房地产销售签约金额109.9 亿元，同比增长170%；签约面积75 万平方米，同比增长184%，销售均价14,653 元/平米，实现销售额百亿的历史性突破，其中通过定增收购的上投控股的项目销售额贡献占比20%。公司目前预收房款高达到62.1 亿元，已完全锁定2017 年的房地产结转收入。

    　　优质物业资产低估，负债大减现金充裕。公司2016 年实现房地产租赁业务收入2.1 亿元，坐拥实业大厦（3.3 万平米）和金钟大厦（6.1 万平米）等上海核心商业地段老牌办公物业，合计持有商办物业27.4 万平米，账面成本29.4 亿元租金回报率超过8%，重估价值可观。此外，随着去年销售回款创历史新高以及公司债发行和定增的实施，公司目前账面在手现金高达100 亿元，净负债率大幅下降至36.3%。

    　　“产业X+地产”多元化发展，优质国企成长可期。公司以智慧城市、联合办公、健康养老等新兴产业实现跨界融合。其中，龙创节能2016 年实现智能建筑工程收入8.5 亿元，净利7,107 万元。公司作为优质上海国企上实集团的A 股地产上市平台，有望乘着上海国企改革东风实现优质资源和资产整合，未来成长空间可期。

    　　评级面临的主要风险

    　　房地产销售受到限购和货币政策影响，上海国企改革推进低于预期。

    　　估值

    　　我们预测公司2017-2018 年每股收益分别为0.35 元和0.39 元，目标价格由11.00 元下调至9.90 元，相当于10%的RNAV 折价，维持买入评级。