要点

    　　我们近期拜访了上实发展，更新公司近况如下：

    　　2016 年地产销售同比增长预计超过100%。预计2016 年全年地产销售较2015 年的40 亿元同比增长超过100%，创历史新高，主力贡献项目包括上海朱家角项目（上实滨湖城）、杭州海上海、苏州现代园墅、金山海上纳缇、长宁金廷88 等，其余项目如青岛国际啤酒城、泉州海上海在4 季度也取得良好销售表现。2017 年主力推盘项目包括嘉定海上公元，泉州海上海、杭州海上海、朱家角海上湾四期等，整体可售货源较为充足。拿地方面，公司2016年无新增项目，主要由于土地市场火热，土地获取成本较高，而2017 年公司将积极关注现有进驻城市的土地市场机会。

    　　WE+业务拓展迅猛。截至2016 年底，公司新业务WE+联合办公已建立32 个运营空间，分布于上海、杭州等13 个城市，总工位数超过1.3 万个，其中已开业空间21 个。目前上海大本营正式运营的空间9 个，工位数超过2200 个，平均出租率在80%以上，核心地段的空间，如金钟广场WE+出租率在90%以上。公司在16 年底已完成pre-A 轮融资，资金实力得到进一步扩充。

    　　北外滩项目顺利推进。北外滩89 号地项目（文化地产）拟于2017年初正式开工，上实中心剧院及项目整体预计将在2020 年实现交付。公司联合倪德伦环球娱乐公司共同发起设立文化发展合资公司，重点着眼演出经纪、剧院管理、教育培训等核心业务，2017年至2018 年将引入百老汇经典音乐剧《金牌制作人》进行制作及亚洲巡演。

    　　龙创节能经营稳定。公司于16 年非公开发行收购的龙创节能，已在1H16 实现收入3.6 亿元，16 年全年将大概率完成业绩承诺目标。

    　　建议

    　　我们维持公司2016/17 年盈利预测每股0.32/0.36 元不变，并引入2018 年盈利预测每股0.40 元。公司当前股价对应2017/18 年市盈率分别为23.2/20.9 倍，较NAV 折让36%，我们继续维持“推荐”评级和目标价10.46 元。

    　　风险

    　　上海楼市调控继续升级。