投资亮点

    　　首次覆盖上实发展（600748.SH）给予推荐评级，目标价10.46 元，距目前股价有25.4%上涨空间，理由如下：

    　　上海老牌地产国企，重点布局东部沿海热点板块。公司是上海实业控股（0363.HK）旗下重要的地产开发平台，目前拥有在手项目储备（剩余可售口径）约340 万平米，其中296 万平米布局在东部沿海热点板块（长三角区域138 万平米，泉州158 万平米），占比高达87%。

    　　集团地产资源整合值得期盼。大股东上实集团（上实控股）旗下拥有上实发展及上实城开（0563.HK，拥有19 个项目，约400 万平米储备资源）两大地产开发平台，集团公开承诺于2017 年7 月前解决同业竞争问题，集团资源整合将成为未来一大看点。

    　　深度介入北外滩区域开发：北外滩3.66 平方公里区域未来将打造成集高端金融、航运、总部办公和文化于一身的城市功能核心承载区，公司于2015 年11 月竞得上海北外滩89 号地块（楼面均价仅2.6万元/平米），将借此深度介入北外滩区域开发，形成未来3-5 年持续盈利增长点。

    　　多元化布局WE+、养老地产、节能等各大产业。公司依托地产主业，积极涉及多元化业务发展，WE+联合办公业务目前已经进驻9个核心一二线城市，管理工位达4000 余个；同时合作开发崇明2500亩东滩长者社区项目；产业投资也在积极推进，2014 年至今陆续收购龙创节能、誉德动力、众鑫设计等多项环保节能、高科技企业。

    　　我们与市场观点的不同之处：公司未来有望加大北外滩区域的布局；集团解决同业竞争的执行力强。

    　　潜在催化剂：2017 年解决集团同业竞争问题。

    　　财务预测

    　　预计上实发展2016/17 年将分别实现收入71.7/80.0 亿元，同比增速分别为8.3%/11.6%；实现净利润5.9/6.7 亿元，对应每股收益0.32/0.36 元，同比增速分别为12.7%/13.9%。

    　　估值与建议

    　　公司目前股价对应2016/17 年市盈率分别为26.3/23.0 倍，较每股净资产值（NAV）折让36.2%，首次覆盖予以公司“推荐”评级，给予目标价10.46 元，对应NAV 折让20%，较当前股价上涨空间25.4%。

    　　风险

    　　上海及周边二线城市楼市调控政策再升级。