事件:

    公司日前公布2015 年年报。报告期内,公司实现营业收入66.19 亿元,比上年增加9.30%;实现归属于母公司所有者的净利润5.20 亿元,比上年同期下降-43.42%。截至 2015 年 12 月 31 日,公司总资产272.75亿元,比上年上升45.48%;公司拟向全体股东每10 股派发现金红利0.38 元。

    观点:

    营业收入稳步增长,净利润较去年同比下降。2015年,公司实现营业收入人民币66.19亿元,较2014年的人民币60.56亿元稳步上升9.30%;实现归属于股东的净利润人民币5.20亿元,较2014年的人民币9.19亿元同比下降,主要是计提减值带来的损失;公司毛利率34.87%,较2014年上升1.89个百分点。总体来看,公司2015年销售业绩符合预期。公司稀释每股收益为人民币0.48元,较2014年0.82元下降0.34元,主要归因于大量计提减值准备。

    定增打响国企改革第一枪。报告期内,公司通过非公开发行方式募集资金39.02亿元,以募集的资金收购了同一控制下合并企业上海上投控股有限公司100%股权,以及上海龙创节能系统股份有限公司61.48%股份,实现了公司在资本市场股权融资的首次突破。通过本轮定增形式的收购,一系列的资产整合进一步优化了集团的资源配置,增加了公司在上海(静安、徐汇、青浦)及长三角区域(苏州、绍兴)的优质项目资源,在一定程度上解决了由来已久的同业竞争问题,可以说是打响了国企改革的第一枪。

    主营稳步提升,推动主业转型升级。报告期内公司的主业销售保持平稳的态势,房地产销售收入实现60.55亿元,上海嘉定“海上荟”、上海金山“海上纳缇”、上海青浦“朱家角”、成都“海上海”、青岛“国际啤酒城”等项目销售稳步推进。项目储备方面,公司坚持“聚焦上海,聚焦华东”的方针,采取土地竞拍和兼并收购双线并进的方式,在以上海为核心的华东积极拿地,进入杭州、湖州等地,并且扩大了在上海的土地储备。多元布局显现,主业升级与新兴产业加快融合。公司在保持主业稳定的同时,积极加快向健康养老、节能环保、智慧城市、共享经济等房地产产业链纵深积极拓展,促进原来的地产行业和新兴产业的深度融合。公司着力打造“产业X+地产”的运作模式,随着青岛啤酒城项目(金融地产)的日臻成熟、虹口北外滩项目(文化地产)的有效推进、崇明东滩长者社区(养老产业)的持续落地、WE+(众创空间)的迅速扩张,逐步实现了原先运营开发模式的升级和创新。公司对龙创节能的增资收购使得介入智慧建筑及智慧家居领域,为下一步打造智慧城市多元化埋下了伏笔,新的战略布局渐渐显现。公司联合柯罗尼新扬子基金成立“帷迦科技”打造WE+(众创空间),通过WE+平台的合作伙伴和平台资源提供创业服务,现有北上杭苏7 个空间、占地1300平方米、拥有近2000会员,在“众创空间”大发展的大背景下,未来3-5年有望赢来爆发式增长。

    一线城市养老开发成为新亮点。截至2014年,上海市人口预期寿命82.29岁,60岁及以上老年人口413.98万人,占总人口的28.8%;80岁及以上高龄老年人口75.32万人,占总人口的5.2%,是我国老龄化率和预期寿命最高的城市。同时考虑到上海市人均可支配收入也在全国处于高位,上海市的养老产业的市场空间处于非常乐观的前景当中。公司在2014年投资成立上海实业养老投资有限公司,控股38%,目前投资金额713.11万。该子公司在2015年9月23日竞得崇明东滩区两地块15.57万平方米,同年属于东滩长者社区的养老项目“上实瑞慈花园”正式推向市场。

    结论:

    2015 年公司营业收入稳步上升,主业销售保持稳定的态势;公司以定增的形式上海上投控股有限公司收购100%股权,解决了同业竞争的问题,打响了国企改革第一枪;同时公司围绕健康养老、节能环保、智慧城市、共享经济等房地产产业链纵深对主业进行转型升级,展开多元化发展,其中以东滩长者社区为代表的养老产业开发尤其值得期待。我们预计公司2016 年-2018 年营业收入分别为69.50 亿元、77.84亿元和85.63 亿元,每股收益分别为0.51 元、0.52 元和0.57 元,对应PE 分别为20.78、20.31 和18.56,维持“强烈推荐”评级。