事件描述与点评

    上实发展今日发布2011 年中报，11 年上半年公司实现营业收入17.36 亿元，同比增长1.92%；实现营业利润2.63亿元，同比下滑30.72%；实现归属母公司净利润2.28 亿元，同比增长55.1%，每股收益0.21 元。

    公司运营走上正轨公司自重组以来更多的精力放在了公司内部整合上，一直以来我们看到的是公司资产的优质与背后大股东的优势，但公司体现在经营上一直未能有突出的表现。我们认为公司自去年以来一系列内部整合后，年初以来加快了各个项目的建设与销售，公司上半年销售多面开花，天津莱茵小镇四期、哈尔滨项目、重庆水天花园、大理洱海庄园、朱家角项目等陆续开盘，销售创下了历史最好水平。我们认为公司目前经营已经走上了正轨。体现在公司预收账款方面，公司2010 年下半年起预收账款就稳步增长，目前预收账款余额为34 亿元，这部分为公司未来业绩锁定在0.7 元左右。

    公司资金压力逐步缓解，加快战略布局公司重组以来一直受困于负债过高，经过两年来内部消化以及大股东的支持，公司目前资金压力已经缓解了。体现在公司的净负债率与扣除预收账款的负债率方面都发生了明显的下降。目前公司在手货币资金接近54 亿，短期借款与一年内到期的非流动负债合计约15 亿，资金压力很小。公司也在这个时候适时的加快布局，上半年在成都取得两块土地储备。我们认为公司有能力在未来市场可能出现的调整中获取更好的拿地机会。

    集团整合继续推进目前上实系地产仍然处于整合期，目前上海实业控股了两大地产公司，包括上实城开以及上实发展，上实系合计土地储备超过2 千万平米。未来在这两大平台上或有分工以解决同业竞争等问题，上实发展将以怎样的角色参与其中仍是我们关注的重点。我们认为目前上实发展经营正进入正轨，这未来或许将为公司赢来更好的机遇。

    盈利预测与投资评级根据目前公司项目的进度，我们预计公司11-12 年EPS 为0.4、0.51 元。公司的主要看点在于资产的优质性，而且目前经营走上正轨也拥有了扩张的基础，以及未来集团整合。但目前公司仍处于起步阶段，经营成果还需观察，暂时维持“谨慎推荐”评级。