2020 年上半年业绩符合预期

    华远地产公布1H20 年业绩：营业收入13 亿元，同比下降17%，归母净利润1.7 亿元，同比下降7%，符合我们的预期。

    竣工结转减少，毛利率上行。上半年符合结转条件的物业减少致收入同比下行（一季度和二季度分别同比下降44%和2%），税后毛利率较去年同期提升5.7ppt 至28.5%。投资收益同比下降79%至0.4 亿元（主要因去年同期天津两合联营项目结算致基数较高）。

    净负债率仍偏高，经营性现金流转正。公司期末净负债率234%，与年初基本持平；期内现金回款率99%（去年73%），经营性净现金流转正（流入14 亿元），在手现金较期初增长9%至77 亿元，上半年公司信用债加权平均发行利率5.18%，较去年下降0.53ppt，处于行业较低水平。

    发展趋势

    全年销售额料同比增10%。公司上半年销售额/销售面积同比下降17%/21%至51 亿元/39 万平（其中二季度销售额同比下降1%），销售均价同比上升5%至13170 元/平。下半年伴随任丘等项目入市，公司推货将提速，我们预计公司下半年销售额将录得同比增长，全年有望达成165 亿元的销售目标（同比增长约10%）。

    预计公司拿地端保持谨慎，持续控杠杆、降负债。为维护现金流安全和降低负债规模，公司上半年无新增土储，考虑到公司当前未售货值达600 亿元，可覆盖未来2~3 年的销售增长，我们预计公司下半年仍将保持谨慎拿地态度。我们预计公司将继续控杠杆、降负债，年末净负债率有望下降。公司期末现金短贷比0.4 倍，主要因出于审慎原则将进入回售期债券纳入一年内到期有息负债，但考虑到债券实际回售比例低且公司融资渠道畅通，可通过债务展期、借新还旧等方式置换短债，我们预计公司年末现金短贷比将回升。

    全年收入、盈利业绩料平稳增长。因竣工排期原因，上半年无竣工面积，我们预计公司全年仍能完成137 万平竣工目标（同比增长49%）。公司期末预收房款较期初增长32%至135 亿元（1.5 倍于我们预测2020 年结算收入），我们预计公司全年收入、盈利仍能实现平稳增长。

    盈利预测与估值

    维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于6.4/5.8 倍2020/2021年市盈率，维持中性评级和目标价2.15 元不变，对应6.0/5.6 倍2020/2021 年目标市盈率和5%的下行空间。

    风险

    主要布局城市调控政策超预期收紧；融资政策超预期收紧。