事件：

    　　公司4 月26 日公布2015 年年报。报告期内，公司实现营业收入74.49 亿元，同比上升10.20%，归属于上市公司股东净利润7.30 亿元，同比上升10.41%，基本每股收益0.4 元，同比上升11.11%。截至2015 年12月31 日，公司总资产215.53 亿元，比年初增长5.38%；归属于上市公司股东的净资产43.77 亿元，比年初增长13.26%。拟向全体股东每10 股派发现金红利 0.8 元（含税）。

    　　观点：

    　　营业收入和净利润均超过10%的增长。公司实现营业收入74.49亿元，同比上升10.20%，归属于上市公司股东净利润7.30亿元，同比上升10.41%，基本每股收益0.4元，同比上升11.11%。营业收入和净利润均出现上涨，主要系2015年下半年结算项目增加，改变了上半年结算项目大幅减少的趋势，进而保证结转营收和利润增加。

    　　报告期内，公司实现开复工面积296.7万平方米，同比增长27.6%。其中新开工103万平方米，同比增长83.3%；竣工133.6万平方米，同比增长93.1%；完成销售签约额47.1亿元，销售签约面积37.6万平方米。

    　　公司主要布局北京和西安，仍以开发产品为主。公司主要业务分布在北京、西安、长沙和天津，仍然以开发产品为主，持有性物业对营业收入的贡献不到2%；报告期内，公司在华北地区营业收入总额为45.11亿元，同比增加31.31%，毛利率18.04%，比上年增加4.68个百分点，华北这一区域的营收占比超过60%，充分显示了公司对这一区域的较强依赖度。华中、西北地区营收占比不断增加，也体现了公司多元化城市布局的成效。

    　　因地制宜，布局“京津冀”。2015年，公司地产业务所在城市北京、西安、长沙和天津房地产市场销售和投资等运行情况有所分化。报告期内，公司实现开复工面积296.7万平方米，在北京地区，产品主要为住宅和商业用房，受商品房整体出清周期较小的影响，这两类商品房销售压力都不大，选择均价更高的商业用房更能够给公司带来更多的利润；西安和长沙的商业地产都面临较大的库存压力，因此，公司调整产品结构，在西安和长沙以开发住宅产品为主，体现出灵活的管理机制；公司在2015年进入天津市场，为深耕京津冀区域迈出坚实一步。公司根据不同城市采取不同的产品策略——即“因地制宜”的原则，这种方式有助于保证公司利益最大化的实现。

    　　总体来看，伴随着城市销售格局的分化，公司大力推进城市布局调整，从市场饱和度较高的青岛区域撤出，继续深耕北京、西安、长沙等有发展潜力的城市。可以预期，未来公司将依托于股东资源，继续以京津冀区域为发展核心，满足区域可持续发展要求。

    　　报告期内，拿地积极性不高。报告期内，储备土地规划建筑面积53万平方米，除北京石景山苹果园项目外，全都是合作开发项目。公司总体仍在对原有的储备面积进行消化，以公司现有的年去化速度计算，不考虑新增土地储备，现有储备面积足以支持公司3-4年的销售。2015年公司仅在11月增加了土地储备，反映了公司进行土地储备的谨慎态度。

    　　再融资助推公司进一步发展。公司在2015年成功发行两期债券，融资29亿元，在2016年第一季度发行债券融资25亿元。鉴于货币政策短期内不存在收紧的风险，债券市场中长期利率进一步下降，新债券的发行成功将进一步降低公司的资金成本。

    　　依托地产优势，开始尝试转型。2015年，华远“1+N”战略全面落地。报告期内，在“1+N”战略指导下，公司与多个行业多家机构做了充分的协商，陆续确定了一些优秀的合作伙伴，比如与奇虎360合作，在智能家居、智慧社区等环节或领域达成战略合作关系，并将智能家居产品应用于现有项目；与诺亚财富合作为客户提供金融理财等系列服务；与北医医疗公司合作开展社区线上线下服务，2016年可在公司开发的多个项目开设医疗门诊；与专业性的教育运营团队合作开展以儿童国际英语为主线的社区教育服务等等。前述服务内容以手机客户端“华远家”APP为平台进行组合，2016年将在线上线下正式向市场推广使用。公司将通过这一战略的深入推进，最终实现为用户提供硬件产品+软件服务的全新产品，从而增加产品附加值，进一步提升公司产品的核心竞争力。

    　　公司推进转型的步伐较为谨慎，基于原有地产优势而发展起来的新兴业务风险较小，不论是“地产+互联网”还是“地产+金融”，还是其他方向的转型，都是以原有的房地产开发服务作为最基础的条件，在业务创新的过程中都具有较强的话语权。我们认为这种转型方式更适合华远这种传统的国有地产企业，未来华远成功转型综合服务提供商的概率较大。

    　　结论：

    　　公司依托北京这个第一大市场，长沙、西安和天津三个二线城市进行扩张，以住宅为最主要产品，辅以商业地产的开发，根据不同地区各类产品的盈利性进行灵活调整。虽然公司报告期内只拿了一块土地，但是公司仍拥有可供3-4 年销售的充足土地储备。公司目前正尝试转型，“地产+互联网”、“地产+金融”等创新模式的有效推动不仅能够优化公司业务结构，也将为公司未来的业绩增长提供更强劲的动力。我们预计公司2016 年-2018 年营业收入分别为86.41 亿元、99.37 亿元和119.24 亿元，每股收益分别为0.54 元、0.63 元和0.75 元，对应PE 分别为9.78、8.38 和7.03，维持“推荐”评级。