2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入11.60 亿元，同比下降48.6%；营业利润4.64 亿元，同比下降14.9%；归属母公司净利润3.44 亿元，同比下降14.8%。实现每股收益0.44 元。公司已就该业绩做过预告。分配预案为每10 股送2.5 股派1 元（含税）。

    业绩差于预期：公司收入确认少于预期。从现金流量表推测，公司2009 年销售收入约为13.3 亿元，这低于我们按照各项目销售比例推测的数据。受此影响，公司的期间费用率大幅上升5.88 个百分点至12.63%。期末公司预收款项达到13.64亿元，为2010 年收入的增长奠定了基础。

    主要项目概况：公司目前主要项目包括完工在售的北京裘马都项目和昆仑公寓项目尾盘，在建的西安君城项目、青岛汇丰名车世界项目和北京的九都汇项目，以及拟建的西安君城项目二至五期和长沙金外滩项目。预计总的未结算项目储备在200 万平方米左右。公司在北京的三个项目，裘马都、昆仑公寓和九都汇，目前销售比例分别为100%、77%和33%。预计其中的九都汇项目，对公司2011 年净利润的影响较大，其销售情况将值得关注；而2010 年业绩将取决于已售项目结算和西安、青岛项目的销售结算情况。

    2010 年经营计划：公司计划2010 年投资52 亿元，其中新拓展项目约25 亿元；年内计划开复工面积82.64 万平方米，竣工约35 万平米。尽管如此，我们仍认为公司2010 年可结算项目较少，即使按计划竣工的项目全部售出结算，2010 年净利润增长的空间也不大。

    拟非公开发行：公司拟以不低于9.36 元/股的价格，非公开发行不超过1.1 亿股，募集资金9.5 亿元，用于西安君城二期和长沙金外滩一期A 区建设。我们认为拓展京外项目有助于降低公司面临的房地产调控的政策风险。若增发获证监会核准，则有望带来交易型机会。

    盈利预测和评级：暂不考虑增发和送股的影响，我们预计公司2010-2011 年可分别实现每股收益0.45 元和0.79 元，以1 月29 日的收盘价8.81 元计算，对应的动态市盈率分别为20 倍和11 倍。由于2010 年可结算资源有限，首次给予“中性”投资评级。