业绩简述：1）2023：公司实现收入8.80 亿元/yoy+16.39%，归母净利润0.83 亿元/yoy-4.30%，扣非归母净利润1.18 亿元/yoy+1541.62%。现金分红2941 万元，分红比率35.59%。2）1Q24：公司实现收入1.94 亿元/yoy-19.54%，归母净利润0.64亿元/yoy+160.15%，扣非归母净利润0.64亿元/yoy+10.23%。

    三大业务毛利率显著提升。分业务看，1）专业市场管理实现收入4.08 亿元/yoy+23.01%，毛利率为 75.77%/+6.24pct。杭州、南京专业市场实施精细化运营管理，改造升级市场硬件完善配套服务。22 年公司积极响应国家和省市纾困政策，减租免租金额较大，23 年经营环境的恢复正常，收入及毛利率同比增长。2）新零售业务实现收入2.29 亿元/yoy-6.00%，毛利率21.10%/+13.37pct。

    主要包括运营业务和服务业务，运营业务包括电商、物流和仓储等，依托自身在采购渠道管理、运营管理以及数字化应用等方面的优势，建立全渠道供应链体系；服务业务主要为新媒体业务，通过视频制作、广告代理等方式，描绘客户产品的消费人群画像，为客户精准输出内容营销。3）商贸百货零售业务实现收入1.41亿元/yoy+25.16%，毛利率为 46.75%/+10.32pct。亚欧商厦克服多重不利因素，持续恢复运营，对部分区域进行动线升级改造。4）商业管理业务实现收入0.41 亿元/yoy+142.4%，毛利率为 2.34%/-20.02pct。亚欧商管充分发挥亚欧国际物业的优质区位优势，盘活存量资产，打造政务大厅、轻奢酒店等业态，完成亚欧商管空置去化工作。毛利率大幅下降主要系23 年因持有目的变更将开发产品重分类至投资性房地产，计入营业成本的折旧增加所致。

    盈利能力持续改善， 费用率持续优化。2023 年公司实现毛利率54.66%/+8.99pct ，归母净利率9.39%/-1.57pct；1Q24 公司实现毛利率68.03%/+10.47pct，环比变动+9.25pct，归母净利率32.91%/+22.73pct，环比变动+30.41pct。费率方面，2023 年销售/管理/研发/财务费用率分别为8.88%/12.95%/0.00%/3.92%，分别同比+1.87/-3.12/+0.00/-1.93pct，1Q24四项费用率分别为7.02%/10.45%/0.00%/2.65% ， 分别同比-1.36/+2.92/+0.00/-4.05pct。

    定增7.30 亿元改造升级，大股东增持彰显信心。2023 年6 月29 日，公司公告拟向浙江元明控股定增募资7.30 亿元，以进行市场改造以及数字化转型、智慧云仓建设、偿还银行贷款。浙江元明系公司控股股东，其直接持有公司股份1.62 亿股，占公司总股本的比例为21.32%，红楼集团持有的7727 万股股份表决权无条件且不可撤销地委托元明控股行使，元明控股合计持有有表决权股份占公司总股本比例为31.47%。发行完成后，公司总股本达9.33 亿股，元明控股直接持股3.34 亿股，占总股本比例为 35.81%，以及受托的红楼集团的7727 万股，元明控股合计持有有表决权股份占公司总股本比例为 44.09%，仍为上市公司控股股东。

    投资建议：我们认为公司在国企改革提效、员工持股计划激发员工积极性以及新零售业务贡献增长动能的多重因素驱动下，业绩有望实现高增，预计公司24-26 年营收9.66/10.46/11.24 亿元， yoy+9.8%/8.2%/7.5%； 归母净利润1.33/1.48/1.59 亿元，同比+60.9%/11.6%/7.1%，对应PE 为24/22/20X，当前估值区间处在合理水平，维持“推荐”评级。

    风险提示：展业不及预期，消费需求不及预期。