投资要点：

    事件。公司公布2019 年半年报。报告期内，公司实现营业收入52.60 亿元，同比增加175.75%；归属于上市公司股东的净利润2.20 亿元，同比下降32.29%（实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.25 亿元，同比增长544.50%）；实现基本每股收益0.19 元。

    2019 年上半年，受房产结转收入增加推动，公司营收增加175.75%；受同期非经常性损益金额较大，而本期非经常性损益金额较小的影响（即上期为苏州乐园土地收储收益5.23 亿元，本期无此收益），归母净利润下降32.29%。

    截至2019 年上半年末，公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积183.18万平。根据公司8 月24 日经营数据公告：2019 年1-6 月，公司在苏州新增商品房土地储备8.67 万平。新增商品房开工面积30.80 万平，施工面积162.13万平，竣工面积54.49 万平。2019 年1-6 月，公司商品房累计实现合同销售面积12.72 万平，同比减少35.87%；合同销售金额22.98 亿元，同比减少16.27%；商品房销售均价1.81 万元/平，同比增长30.56%。上半年，公司商品房累计结转面积36.45 万平，同比增长200.48%；结转收入47.76 亿元，同比增长230.54%；主要结转项目有吴江天城花园、遇见山、公园里等。

    2019 年上半年，公司多元业务齐头并进。2019 年上半年，公司5 座污水厂合计完成污水处理量3817 万吨，同比增加18.65%，实现营收8900.76 万元。报告期内，东菱振动实现营业收入9061.66 万元。公司旗下融联基金及参股企业苏高新创投集团通过旗下基金参与科创企业投资，首批科创板上市企业中，瀚川智能为被投企业；同时，山石网科通信技术股份有限公司已获科创板上市委审议通过。融资租赁方面，报告期内，高新福瑞实际完成投放3.32亿元；实现营收4468.77 万元，同比增长17.82%；实现净利润1966.66 万元，同比增长1441.39%。

    投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略，“优于大市”评级。公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级，加强非银金融与其他产业融合发展，通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局，建立“创新地产+高新技术产业投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020 年EPS分别为0.62 和0.77 元，对应RNAV 是14.85 元。我们参考创新转型类园区标的2019 年平均动态估值，给予公司2019 年16-20 倍动态PE，对应的合理价值区间为9.92-12.40 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。