投资要点：

    　　事件。公司公布2018 年年报。报告期内，公司实现营业收入72.82 亿元，同比增加16.64%；归属于上市公司股东的净利润6.11 亿元，同比增加0.84%；实现全面摊薄每股收益0.41 元。

    　　2018 年，受商品房结转数量同比增加推动，公司营收增加16.64%；同期公司实现归母净利润6.11 亿元，同比增加0.84%。根据公司2018 年年报披露：

    　　2018 年，公司完成商品房合同销售面积47.84 万平，同比减少4.25%；合同销售金额67.13 亿元，同比增加2.99%。截至报告期末，公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积131.93 万平，其中住宅111.71 万平，商业20.22万平。公司年内新增商品房土地储备面积43.79 万平，总计容建筑面积73.44万平。2018 年，公司旅游地产通过提升旅游项目与周边住宅开发的联动效应，提升产品附加值。其中，苏州地区新苏州乐园配套项目包括遇见山、翡翠四季、大象山舍，截至报告期末累计销售面积24.21 万平，销售金额46.08 亿元；徐州地区徐州乐园配套项目包括万悦城、未来城，截至报告期末累计销售面积34.89 万平，销售金额30.04 亿元。2018 年，公司旅游业务完成营收1.61 亿元，接待游客127.17 万人次。2018 年，东菱振动实现营业收入3.57 亿元，同比增长11.56%。截至报告期末，公司旗下的融联基金累计完成投资项目21 个，投资金额2.802 亿元，退出项目3 个，参股的蠡湖股份已于2018 年10 月上市，另有2 家被投企业计划或已进入IPO 进程。

    　　根据公司2018 年年报披露：2019 年，公司商品房计划施工面积195.27 万平，新开工面积106.91 万平，计划新开工商品房项目为苏州工业园区3 号地块及4 号地块、滁州产业园项目、合肥中央公馆项目等。推进苏州乐园森林世界、徐州乐园欢乐世界建设，实现公司旅游产品的提档升级。

    　　投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略，“优于大市”评级。

    　　公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级，加强非银金融与其他产业融合发展，通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局，建立“创新地产+高新技术投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020 年EPS 分别为0.62 和0.77 元，对应RNAV 是14.85 元。我们参考创新转型类园区标的2019 年平均动态估值，给予公司2019 年16-20 倍动态PE，对应的合理价值区间为9.92-12.40 元，维持公司“优于大市”评级。

    　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。