投资要点：

    事件。公司公布2018 年半年报。报告期内，公司实现营业收入19.1 亿元，同比增加21.8%；归属于上市公司股东的净利润3.25 亿元，同比增加25.6%；实现全面摊薄每股收益0.27 元。

    2018 年上半年，受房产结转和制造业板块收入增加推动，公司营收增加21.8%；同期公司综合业务毛利率较高和费用水平下降使得净利润增幅扩大至25.6%。根据公司2018 年8 月22 日公告，2018 年1-6 月，公司合同销售面积19.84 万平，同比减少22.14%，合同销售额27.45 亿元，同比增加0.04%。根据公司2018 年半年报披露：节能环保方面，上半年，污水公司实现营收9181 万元，同比增长6.43%。创新地产方面，苏州生命健康小镇正在推进产业园一期和小镇会客厅的建设工作。公司积极推进与万科泊寓、建银资管成立三方合资平台，正式进军长租公寓领域。上半年，公司旅游板块完成营收0.53 亿元；实现入园人数42.12 万人次。战略新兴产业方面，上半年，东菱振动实现营业收入1.17 亿元。非银行金融与产业投资方面，上半年，高新福瑞完成投放超过3.5 亿元，实现营业收入3793 万元。截至报告期末，公司参股的融联基金累计完成投资项目21 个；累计投资金额2.80 亿元；已退出项目2 个。2018 年2 月，公司竞得三幅权益建面合计40.5 万平的用地。

    2018 年6 月，公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。

    投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略，“优于大市”评级。近年来，公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略，建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业，以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019 年EPS 分别为0.60和0.75 元，对应RNAV 是12.21 元。公司地产开发业务与万科合作，积极布局股权投资，多家企业实现上市，积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018 年平均动态估值，给予公司2018 年16-20 倍PE，对应的合理价值区间为9.60-12.0 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。