投资要点：

    苏州高新是苏州高新区首家挂牌上市的公司，“高”与“新”是公司转型升级的目标，公司立足于“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，依托房地产板块发展其他业务领域。目前公司有五大业务板块：产业地产、环保、先进制造、旅游及非银金融与产业投资。

    公司2017 年经营业绩稳步提升，实现营业收入62.42 亿元，归母净利润6.06 亿元，分别同比增长11.80%和97.41%。房地产业务是公司的第一支柱业务，占据公司总营业收入的80%以上。公司业务主要集中于苏州、扬州、徐州等地，八成业务收入来源于苏州地区。

    公司2017 年销售金额达到65.18 亿，同比减少3.78%，销售均价为13,046 元，同比增加2.75%。公司主要在苏州地区获取项目，近年来逐渐扩大城市范围，转向长三角城市圈内的三线城市扬州、徐州、合肥、滁州布局。随着市场化拿地的难度逐步提高，公司利用自身优势做资源整合，布局“产业+地产”，力求升级转型。2017 年苏州高新与苏州高新区管委会、万科共同投资位于苏州高新区的生命健康小镇。生命健康小镇以基因工程和医疗大数据为主，总投资额120 亿，占地面积约3.96 平方公里，总建筑面约100 万平方米。

    依托旅游业多元化发展趋势，公司围绕旅游资源打造旅游地产项目。公司的旅游业主要是苏州乐园、徐州乐园，2017 年全年接待游客263 万人，实现营收3.11 亿元，毛利率30.84%，占总营收的4.48%。为配合区域规划调整，公司2017 年收储226.49 亩，带来收益5.26 亿元。

    公司于2017 年购入东菱振动，完善了先进制造业板块的布局。东菱振动主要涉及振动试验领域，与苏试试验、航天希尔三足鼎立，2017 年带来营收3.2 亿元，同比增长21.67%。被公司收购后，背靠国企的资源和渠道优势，前景更加宽广。

    公司股价安全边际较高。1）公司于2018 年3 月公告计划回购4223.86 万股，占公司总股本的3.54%，截至8 月2 日，累计回购1561 万股，累计支付9998 万元，回购均价在5.91~6.83 元。2）2017 年9 月，基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认同，公司董事长、全体高级管理人员及核心人员合计增持公司股份1,098,100 股，增持金额851.99 万元，增持均价7.759 元/股。3）我们使用RNAV 法对公司估值进行检验，公司房地产业务的RNAV 估值为8.86 元/股。其中，开发项目净现值为31.8 亿，归属于母公司净资产为74 亿，重估净资产为106 亿，总股本为11.9 亿股，WACC 为4.1%。

    盈利预测与评级： 考虑到公司股价安全边际较高，未来2 年房地产业务结算收入将保持稳定增速，整体业绩保障性较强。同时公司战略转型“高新技术产业培育与投资运营商”，既符合国家政策趋势，亦能较好的利用苏州高新区管委会的资源优势，具有一定的成长性，因此给与增持评级。我们预计公司2018-20 年实现营业收入73.2/90.0/107.9 亿元，实现归母净利润7.10/8.26/9.75 亿元，同比增速17%/16%/18%，对应EPS 为0.59/0.69/0.82 元/股。根据可比公司相对估值法，给予公司2018 年11.91 倍的PE，对应目标价7.03 元。