资要点:

    公司逐步形成了以地产开发为主,旅游、环保、股权投资等为辅的产业格局。公司控股股东为苏高新集团,实际控制人为苏州国家高新技术产业开发区管委会。近年,公司提出旅游地产战略,实现复制输出,并推动公司多元转型。

    公司地产开发业务将受益苏州地产市场复苏。公司依托苏州的本土化优势,近年来重点通过旅游地产扩张获取开发资源,同时积极探索产业地产、养老地产。2015 年以来,苏州商品房市场复苏,且复苏情况好于全国。2015 年前11 月,苏州商品房销售面积达1853.7 万平,增长32.2%。目前,公司拥有开发项目36 个,权益建面合计448.7 万平,未结权益建面合计297.9 万平。

    公司乐园建设由苏州乐园拓展到徐州彭城乐园,并托管大阳山等旅游资源。2015 年上半年,公司实现旅游产业营业收入1.40 亿元,增长9.17%,共接待游客近93 万人次,同比上升2.32%。公司直投企业多家即将上市,定增收购苏高新创投,实力不俗。公司直投项目涉足即将上市的江苏银行、中新集团(CSSD)、金埔园林等。2015 年12 月,公司拟支付8817 万股和3.66亿元收购苏高新创投100%股权,同时以8.62 元/股发行1.31 亿股募集11.26亿元。交易完成后,控股股东苏高新集团控股比例将由41.81%降至38.34%。苏高新创投由股权投资、综合金融服务平台(包括融资担保、小额贷款、商业保理、一站式服务中心、融资租赁等)和第三方服务机构(与全国中小企业股份转让系统合作的“太湖金谷”)构成。自成立以来,苏高新创投已参与设立基金20 多支,管理资本超百亿元,累计投资项目180 多个,推动22 家企业上市。苏高新创投确认2016-2019 年扣非净利润分别为8254 万元、8131万元、7875 万元、9028 万元。此外,公司由污水处理产业向环保产业拓展。

    投资建议:参股公司上市有望提速,调高至“买入”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司旗下徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司所投资的中新集团、江苏银行等上市进程加快。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别是0.24 和0.34 元,对应RNAV 是6.60元。截至1 月20 日,公司收盘于10.0 元,对应2015、2016 年PE 分别为41.7 倍和29.4 倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A 股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态70XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016 年40XPE,对应目标价13.6 元,调高至“买入”评级。

    风险提示:公司面临房地产行业政策的调控风险。