凤凰股份 2014年上半年实现营业收入 5.2亿元,同比上升 165.1%,归母净利润 5,545万元,同比上升 413.6%,每股收益 0.07元。上半年苏州文化广场项目集中结转,贡献 68%的收入;而去年同期可交付项目较少,低基数下实现大幅增长。公司上半年完成销售面积 3万平米,主要来自高毛利的南京和煕项目。公司目前在建拟建项目 6个,在建面积约 130万平米,库存去化压力仍然较大。在养老业务方面,公司仍在积极探索合适的战略合作模式,未来计划整合文化、医疗和地产的资源,特色化布局养老地产。公司目前的养老产业推进慢于预期,但我们仍然看好公司拥有的集团资源优势和养老产业的市场空间。由于公司未来销售压力较大,业绩锁定率低,我们下调 2015-16年预测每股收益分别至 0.66和 0.79元,而公司养老业务推进低于预期,我们下调目标价格为 11.24元,相当于 21倍 2014年市盈率,评级下调为谨慎买入。

    支撑评级的要点

    苏州文化广场项目集中结转,低基数下收入大幅增长。上半年公司的凤凰山庄和苏州凤凰文化广场项目实现竣工交付,后者结转收入 3.5亿元,贡献 68%的业绩。该项目结算均价为 18,269元,毛利率为 39.48%。去年同期由于可交付项目较少,公司仅实现收入 1.9 亿元,低基数背景下今年上半年收入和净利出现大幅增长。

    上半年完成销售面积 3万平米,下半年销售压力较大。上半年公司实现销售面积约 3万平米,高毛利的南京和煕项目贡献占比 65%。同时,公司在合肥和镇江的项目开工,目前在建拟建项目 6个,在建面积约 130万平方米,未来库存去化压力较大。而随着各地楼市政策松绑蔓延,预计下半年销售会出现一定改善。期末公司预收账款仅 6.6 亿元,对年度预测锁定率较低。

    养老产业推进慢于预期,继续探索战略合作模式。公司的进军养老产业仍处摸索阶段,并表示希望与养生与养老产业链各个环节优秀企业共谋发展,实现互惠共赢。3 月公司与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资签订了战略合作协议,但具体合作形式和内容尚未披露,养老产业推进慢于预期。

    “文化+医疗+地产”,整合集团资源布局养老地产。虽然公司在养老产业的执行层面推进较慢,但其拥有集团层面的支持和经营文化地产上的经验,能有效整合文化、医疗、地产等资源,实现养老地产业的特色化布局,未来公司在养老产业的推进仍值得期待。

    评级面临的主要风险

    地产销售压力较大,养老地产投资回报期长。

    估值

    由于公司销售缓慢,且养老业务推进低于预期,我们下调 2015-16年预测每股收益分别至0.66和0.79元,同时将目标价格由12.35元下调为11.24元,相当于 21倍 2014年市盈率,将评级下调为谨慎买入。