短期不确定性，不碍长期投资价值

    我们认为公司的核心投资价值在于文化地产的商业模式，即“定向挂牌、打包拿地”所带来的低成本拿地优势，控股股东文化产业领军地位与文化地产的协同效应，以及江苏省“文化CBD”规划所带来的360-508 万平方米配套住宅的潜在发展空间。

    民事诉讼案件所涉及的项目为凤凰和美，规划建筑面积为19.33 万平方米，占公司土地储备面积的16.8%。鉴于凤凰和美为非文化地产项目，因此诉讼的任何结果都不会给文化地产商业模式的发展带来实质性的负面影响。

    11 年业绩或受冲击，12 年基本无碍

    我们认为此次民事诉讼对于公司2011 年业绩影响最大的影响是诉讼的结束时间是否跨年以及42073 万元的索偿额（EPS 影响额为0.43 元）。若诉讼不能在年内结束，那么诉讼涉及项目凤凰和美原定7 万多方（结算收入10 亿左右）的结算推迟到2012年的可能性很大，那么2011 年公司业绩将受到较大冲击，EPS 影响额为0.27 元。

    与此同时，考虑到凤凰和美结算是被推迟到2012 年结算，因此2012 年业绩总体稳中有升，相关的业绩影响的情景分析详见附表1。

    关注：控股股东IPO 和金融股权注入

    尽管此次民事诉讼给公司股价在短期内带来不确定性，但控股股东IPO、南京证券等金融股权注入预期将是股价有效的催化剂。对于前者，凤凰传媒IPO 有序推进中，一旦上市成功，为公司发展提供更为有力的资金支持；对于后者，公司在资产重组中已被规划为控股股东金融投资平台，控股股东所持有的14800 万元的南京证券股权和50100 万元的江苏银行股权陆续注入公司的预期相对明确。

    下调公司投资评级至“增持”

    鉴于我们给出了相关影响的情景分析（可参见附表1），我们暂时不调整公司的盈利预测，即2011-2013 年的EPS 分别为0.44 元、0.67 元和1.03 元。与此同时，由于此次民事诉讼的不确定性，增加了公司短期风险，在风险消除前，我们下调公司投资评级至“增持”。但从长期的角度，我们仍然看好公司文化地产的发展前景。