投资要点:

    凤凰和熙项目在四季度结算，全年业绩基本符合预期。全年公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到11.10 亿元和1.86亿元，同比下降分别为-2.13%和-36.71%，实现EPS0.25元，基本符合预期（我们预测0.27元）。主要结算的项目是是凤凰和熙A 区住宅和凤凰和美C 幢商业楼。

    2010年受限于可售资源少。2010年公司合同销售金额为14.14 亿元，回笼资金11.56 亿元。主要是可售资源少的限制，2010年10月份以后，公司两项目凤凰和美一期、凤凰和熙办公楼才推向市场。但是凤凰和美项目较好的位置和合理的价格，项目开盘去化率达到80%。和熙办公楼12月底开盘即售罄。

    2011年可售资源增加，销售有望加速。2011年计划开发面积96万㎡，现有项目几乎全部开工。2011年可售项目（5月份以后）：凤凰和美（6-7万方）、凤凰和熙住宅，以及苏州南通项目。全年新开工面积16万㎡，预计合同收入能达到20-25亿。

    有计划地增加储备项目。2010年全年，公司共取得3个项目，"南通凤凰国际书城"项目、南京"北首巷"项目、南京"铁管巷A、C 地块"项目，合计35万㎡。截止到2010年底，公司项目储备（建筑面积）约120万㎡。在上市房企中，公司目前项目储备偏小。公司"文化地产模式"有望再向扬州、镇江、泰州等周边城市扩展，2011年公司计划增加项目储备约500亩。

    大股东大力支持。2010年公司向凤凰集团新增借款7.1亿，截止到年底，合计借款达到9.7亿。集团承诺，今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置业提供全方位支持。

    盈利预测与投资意见：我们略调低公司2011年盈利预测。预计2011-2012年营业收入分别为15.4亿、23.8亿和29.36亿，净利润为3.15亿、5.17亿和6.59亿，对应EPS分别为0.43元、0.7元和0.89元。关注公司"文化地产模式"推广进程，以及南京证券股权转让进程。目前价格相对合理，目标价8元。