2011 年起公司迎来快速增长期

    公司2010-2012 年的结算面积分别为7.72 万平方米、14 万平方米和18.79 万平方米，复合增长率为56.01%；对应的2010-2012 年的结算收入分别为11.63 亿元、25.20 亿元和35.42 亿元，复合增长率为74.51%。

    天时：文化产业上升为国家的战略性产业

    我们认为，文化地产应该是参与文化产业链的房地产。2009 年《文化产业振兴规划》的出台，为文化产业的繁荣发展提供了政策的支撑，进而让文化地产发展拥有新的提升的空间。

    此外，居民收入水平的提升、城镇化进程的深入以及居民教育素质的提高，在促进文化产业发展的同时，让文化地产受益。

    地利：区域经济发达、文化地产环境优越

    公司所处的江苏省，是国内经济最发达区域之一，2009 年地区生产总值达3.41 万亿，位居全国第二；全省人均可支配收入亦明显高于全国平均水平，幅度约为20%；居民文化教育娱乐服务消费能力亦显著高于全国平均水平，城市居民高出24.38%，农村居民高出53.85%；结合区域内相对合理的房价水平，我们认为公司发展文化地产具有“地利”优势。

    人和：文化地产立足凤凰集团整体“一盘棋”

    凤凰集团旗下的凤凰股份与新华书业将分别负责文化地产中的“房地产业”与“文化产业”，使得文化地产中的“房地产业”与“文化产业”有机地统一于凤凰集团“一盘棋”。文化地产中的文化与地产的协同效应得到最大的发挥，两者互动过程中的交易成本得到最大的降低。此外，鉴于凤凰集团在全省乃至全国文化产业的领军企业地位，使得公司所享受的“定向挂牌、打包拿地”项目获取方式具有一定的排他性，且经初步测算，中心文化CBD 配套住宅地产的总建筑面积达600-848 万平方米，其中有效体量预计在360-508.8 万平方米。

    投资评级：“买入”

    我们预计，公司2010-2012 年归属上市公司股东的净利润为2.09 亿元、4.63 亿元和6.48亿元，复合增长率为76.27%，对应的EPS 分别为0.28 元、0.63 元和0.88 元，当前股价对应PE 为19.42 倍、8.74 倍和6.25 倍；结合公司独特的文化地产模式，我们认为，公司可享有高估值，首次投资评级为“买入”。