2010 年一季度收入确认很少。公司今日发布2010 年一季报：报告期内实现营业收入8.5 万元，归属母公司净利润150.9 万元。

    收入确认很少主要是已售项目未结转所致。公司2010年参与结算的主力项目是凤凰和熙苑A 地块，该项目已经基本售罄，但在一季度并未达到结转条件，所以公司报告期内几乎无主营收入。

    净利润主要来自营业外收入。公司报告期净利润主要来自一笔143 万元的营业外收入：主要是冲回前期多计提的土地增值税所致；营业外收入占利润总额的121%。

    这是一个布局江苏重点城市的文化综合体开发商。

    公司立足南京、布局江苏、是江苏省内唯一的“文化综合体”开发商，并持有南京证券5000 万股股权（占南京证券总股本的2.82%、大股东凤凰集团承诺条件成熟时还将注入14800 万股）。

    公司目前在建、拟建项目规划建筑面积100 万平米左右，主要分布在南京、苏州、南通等江苏省内重点城市的核心地段，并将向扬州、无锡等重点城市持续扩张。

    2010 年业绩确定性较高。公司2010 年参与结算的主力项目是凤凰和熙苑A 地块，该项目涵盖商业和住宅两类物业，于2009 年08 月开盘并持续热销，截止2009 年底已基本售罄，实现合同销售金额13.8 亿元，合同销售面积10.1 万平米；该项目之商业部分已于2009 年结算，住宅部分将于2010 年结算。公司2010 年03 月底预收款项达10 亿元，2010 年业绩锁定程度较高。

    财务状况比较健康。截止2010 年03 月底，公司资产负债率为61.9%，剔除预收款项之后的真实资产负债率为30.7%，在行业当中处于较低水平，长期财务结构比较健康；公司真实速动比率为0.34、账面现金0.8 亿元（比年初减少0.7 亿元，主要是支付土地款和工程款所致），短期偿债压力较大。但考虑到公司真实资产负债率较低和国资背景导致的融资能力较强、以及大股东的强大实力和资金支持，我们认为公司流动性风险并不大，总的来说，公司的财务健康状况还是不错的。

    2010 年业绩略有下降。受项目结算周期的影响，公司2010 年结算收入略有下降，我们预计为10.5 亿元、同比下降7.4%左右；由于项目结算结构的变化，公司2010 年结算毛利率将小幅下滑。与此同时，公司2010年营业外收入也将下降。

    2011 年业绩将大幅增长。2011 年南京凤凰和美项目（建筑面积19.3 万平米）将进入结算周期，公司可售资源大幅增加，2011 年业绩将大幅增长。

    公司最大的看点在于独特的商业模式。文化综合体这种商业模式能给公司带来很大的好处：以较低的成本拿到黄金地段的土地。公司目前虽然项目储备规模较小，但含金量很高，均位于江苏重点城市黄金地段。与此同时，“文化+地产”这种模式还有利于公司借力文化产业的发展前景。

    盈利预测和投资评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.34 元和0.58 元，以最新收盘价7.65元计算，对应的动态市盈率分别为22 倍和13 倍，估值较为合理，但考虑到公司独特的商业模式、文化产业的广大前景、以及较好的业绩成长，我们维持公司“增持”评级。