一、事件概述

    　　光明地产1 月25 日发布2017 年业绩预增公告，预计实现归属于上市公司股东的净利润为17.2 亿元到20.2 亿元，同比增加70%到100%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为16.6 亿元到19.6 亿元，同比增加65%到95%。本期业绩预增的主要原因是公司在2017 年度积极顺应市场，对区域结构、产品结构和经营方式进行主动优化调整，适应长三角地区城镇化建设和房地产市场业态变化，着力提升房地产主业的核心竞争力，通过多元化的投资和产品改善升级，提升商品住宅项目盈利能力，推动净利润大幅度增长。

    　　二、分析与判断

    　　费用率降低、权益占比增加叠加投资收益，有望超额完成业绩承诺从2017 三季报来看，公司销售和管理费用率同比下降1.4 个百分点，显示公司经营管理效率显著提高；同时公司少数股东损益占净利润比例同比下降21 个百分点至3.3%，显示公司结转项目权益占比大幅提升；考虑到公司在11 月成功转让东海恒鑫置业为公司2017 年度增创扣非后归母净利约9.4 亿元，我们预计公司17 年归母净利增幅可达90%以上。公司15、16 两年合计实现扣非后归母净利16.98 亿元，17 年预计完成扣非后归母净利16.6 亿元到19.6 亿元。根据公司重组报告书表述，注入资产的农房集团全体股东承诺农房集团15 年至17 年合计实际净利润不低于351,259.30 万元（扣非后归母净利润）。重组后，农房集团作为光明地产的全资子公司，主营业务为房地产开发与经营，其为上市公司营收及利润来源提供了主要支撑。基于上市公司还有总部可观费用作抵扣，则农房集团的利润不少于上市公司利润。根据公司注册会计师出具的15、16 两年《盈利预测实现情况的专项审核报告》

    　　表述，农房集团15、16 两年合计实现扣非后归母净利润16.58 亿元。由此，我们认为公司大概率可以兑现农房集团15-17 三年实现35.13 亿元扣非后归母净利的业绩承诺。

    　　根据克而瑞《2017 年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布数据，光明地产2017 年实现销售流量金额268.1 亿元，同比增长84.5%；销售权益金额230.9 亿元，平均权益比例达86.1%；公司从预售到结算周期较短，因此公司业绩有望在2018年继续保持高增长。

    　　多元化拿地扩张积极，土储丰厚未来发展可期公司2017 年扩拿地积极，面对政策调控趋严以及一线城市地产销售饱和的状态，光明地产充分发挥国资背景和光明食品集团的平台优势，综合运用招拍挂、收购、旧改、城市更新、与优秀房企合作开发等多种方式获取土地储备。考虑到政府在提升2018 年棚改目标套数的同时，鼓励国有企业参与棚户区改造和城市更新建设。光明地产作为国资背景的开发商，未来在获取棚改、旧改、城市更新等项目方面享有得天独厚的优势。公司积极重点开拓“城中村”建设、历史名镇、特色小镇、产镇融合、城市更新、保障房建设等项目，持续探索投资模式从传统住宅开发商向城市运营商转变的发展之路。1 月，公司与金山区政府签订合作框架协议，参与金山区金山卫镇及山阳镇两个城中村改造项目。5 月，公司与松江泗泾镇政府签订总投资约为60 亿元的《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》，促进和支持泗泾镇的产镇融合和产业提升。9 月，公司58 亿元成功竞得上海市金山区金山新城地块，“城中村”改造项目再下一城。10 月，公司通过股权收购获得宜兴“竹海岭上小区”项目，也将通过探索产镇融合模式，培育新的业绩增长点和盈利模式。

    　　从拿地区域来看，公司新增土储大部分立足上海、主线江浙、布局长三角，同时坚定入驻例如郑州、长沙、武汉等具有较大发展潜力的中心省会城市。根据我们测算，公司土储版图上海占50%，江浙地区占25%，全国其他区域占25%的三分局面基本成型。

    　　公司拿地方式也愈加多元化，自2017 年内，通过理性参与公开招拍挂、发挥传统收购兼并优势、加强与大型房企间合作等方式，在全国重点准入城市的住宅、商办用地进一步向纵深发展，目前已累计增加土地储备面积近百万平方。例如7 至9 月，公司竞得徐州贾汪区、湖州太湖度假区、金山区金山新城等地块，分别获得土储面积11.53 万平方、7.46 万平方、17.25 万平方。8 月，公司收购杭州千岛湖61%股权及相应债权，获得土储面积24 万平方。10 月，公司先后收购中鸿兴业投资100%股权及相应债权、鸿立东方30%股权，获取宜兴市七宗未开发地块面积28.16 万平及“竹海岭上小区”未售面积28.20 万平方。11 月，公司先后收购宁波置业35%股权、北仑置业35%股权，增加公司投资开发的宁波市“光明领尚小区”与“光明领御小区”

    　　的销售权益。12 月，公司竞得上海浦东新区大团镇地块动迁安置房，获土储面积4万方。

    　　公司2017 年前三季度新增土地储备29.9 万平，新开工面积118.04 万平方米，同比增长177.9%；2018 年公司扩张态势愈加积极，新年伊始，光明地产即公告收购宜兴鸿鹄地产开发有限公司100%股权（含债）、烟台平土房地产有限公司72%股权（含债）；与上海新碧房地产开发有限公司签署苏州市吴江区两地块项目合作开发协议。公司目前可售货值充裕，为未来业绩的继续增长夯实了基础。

    　　拓展融资渠道，优化财务结构

    　　面对2017 年行业资金面不断收紧的挑战，光明地产积极拓展融资渠道，采用CMBS专项计划，通过探索多种融资渠道及融资创新获取低息资金，同时严格执行资金集中管理原则。截至2017 年三季度末，公司净负债率较16 年底下降了8.5 个百分点；在手货币资金83.94 亿，资金面得到较大幅度改善。公司依托大股东光明食品集团国资背景，使其获得了较高的信用评级，去年8 月发行的中票票面利率仅为5.15%。

    　　财务结构的不断优化，为公司未来平稳发展奠定了资金基础。

    　　冷链物流业务稳步推进，打造新的业绩增长点光明地产正在着力加速发展冷链物流业务，根据2017 中报，公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区已拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH 城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车辆运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，正在形成自己的经营特色。

    　　冷链物流业务在控股股东光明食品集团的“一体两翼”战略中具有重要的战略定位，光明食品集团作为全国食品航母拥有丰富的物流资源，未来对光明食品集团内部的物流资源优化整合的空间与潜力巨大，从光明食品集团董事长近期对光明地产的调研报道中，也透露出光明食品集团未来对光明地产将给予更有力、更实质性的支持。

    　　目前光明地产冷链物流业务稳步推进、夯实基础，面对未来冷链物流市场需求日益增长，预计未来可以为公司提供新的业绩增长点。

    　　三、盈利预测与投资建议

    　　光明地产在2017 年凭借签约金额屡创新高、运营盈利能力持续提升、土地获取模式不断创新、风控体系规范健全、产业转型从容布局、金融创新成效显著等综合实力表现，有望超额完成业绩承诺。公司依托上海国资平台，综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张，新增土地储备的成本优势明显，可售货值充裕。公司目前财务状况良好，未来业绩可期。我们预计公司2017-2019 年EPS 分别为1.14 元、1.41 元和1.78 元，对应PE 分别为7.8、6.3 和5.0X，给予“强烈推荐”评级。

    　　四、风险提示：

    　　房地产行业调控政策收紧，销售增速放缓，冷链物流业务发展不及预期。