投资建议

    公司上周发布公告,公布《重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金预案》,资产重组方案基本符合预期,但我们认为资产置换后公司估值较高,股价下行压力较大,下调至减持,并下调目标价至6.90元。目前股价接近我们的目标价,且公司基本面没有变化,我们将评级上调至中性,维持目标价6.90不变。

    理由

    股价基本反映负面预期。虽然资产置换后,公司EPS有增厚(不考虑募集配套资金增发股本);但主营业务转型成物流与房地产,且置出了光明海博投资(持有极限天资70%股份),导致承接母公司冷链业务赋予的估值溢价消失,也因房地产行业估值较低,拉低了公司估值。采用分部估值法,公司合理股价在6.90元,目前股价与此接近,我们认为目前股价基本反映了以上的负面预期。 关注房地产和冷链业务的发展。农工商地产扎根上海,辐射长三角。在手项目(包括在销、将售和开发)共计33个,其中30%在上海,大部分为住宅地产,考虑上海独特的资源禀赋,我们认为这些项目的风险相对较小。但剩余70%项目几乎都在三线及以下城市,且大部分为中高端住宅,考虑三线城市户均一套的保有量,高于县城的生活成本和弱于一、二线城市的学校、医疗等配资源套,及刚性的户籍制度,需求偏弱;叠加供给偏大、开发商回笼资金,目前在销的19个项目存在售价下跌的风险,可能拉低公司利润率。虽然置出光明海博投资,但公司仍有冷库、货车等固定资产和菜管家这个平台,我们期待股份和集团在未来有较多的合作,相对看好这个业务的未来发展。

    盈利预测与估值

    由于没有进一步信息,我们暂时不调整公司的盈利预测。维持2014/15年EPS 0.35/0.40元的预测不变,对应2014年20.5倍市盈率。

    风险

    房地产政策风险。