投资要点

    　　公司发布2022 年半年报，22H1 实现营收9.09 亿元，同比下降7.32%；归母净利润1.00 亿元，同比增长41.82%。22Q2 实现营收4.01 亿元，同比下降14.32%；归母净利润0.69 亿元，同比增长73.16%。22H1 收入下降主要系全国疫情多点爆发和商业地产项目商铺销售收入减少影响，利润上升主要系完成REITs 标的嘉兴大恩100%股权转让交割。

    　　商业零售业务受多点疫情爆发冲击，精细化运营稳定业绩。22H1 商业零售板块实现营业收入8.20 亿元，同比下降4.61%，环比下降4.65%；22H1该板块归母净利润较上期减少0.14 亿元。收入与利润下降主要系全国疫情多点爆发对商业零售行业的整体冲击，但公司通过创新营销策略（发放消费券、扩大宣传渠道）、强化核心品类升级（东百中心与兰州中心品牌优化升级）、深度运营会员资产、加快数字化建设（自主研发智惠服务中心）等措施，有效降低疫情影响，销售规模仍稳居福州百货市场第一。

    　　仓储物流业务规模稳定扩张，未来在建资产持续放量贡献租金收入与管理收入。公司仓储物流业务22H1 收入0.47 亿元，同比增长15.82%，环比增长17.50%；22H1 完成REITs 标的嘉兴大恩100%股权转让交割，确认投资收益1.61 亿元，大幅增厚公司归母净利润。截至2022H1，公司运营及建设中的物流项目建筑面积约184 万平方米，稳定运营项目整体出租率超83%，2022H1 新增竣工物流项目1 个，建筑面积约5 万平方米。当前　　公司自持的已竣工物流项目建筑面积约38 万平方米，转让股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约59 万平方米，在建物流项目建筑面积约87 万平方米。按照建设进度估算，在建仓储资产有望在2022-2024年持续释放增量，为公司贡献租金收入与资产管理收益。

    　　仓储物流板块与基金、REITs 完成项目合作，“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟。2018 年公司与黑石集团达成战略合作，截至2021 年公司已将合计50 万平方米的4 个仓储物流项目（佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉物流有限公司、佛山睿信）80%股权出售给黑石集团。2022 年5 月，公司再次践行“投-建-招-退-管”的轻资产业务运作模式，以9.47 亿元对价转让三个仓储物流项目给REITs 香港领展基金。未来，公司也会根据仓储物流行业与自身的实际发展情况，合理选择REITs 的方式进行项目退出，拓宽公司的融资渠道，实现公司仓储物流板块的滚续经营。

    　　投资建议：公司“商业零售+仓储物流”双轮驱动，零售业务业绩保持相对稳定，区域龙头地位稳固，同时积极推行数字化营销和数据化运营，推动线上线下深度融合；物流仓储业务规模稳定扩张，“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟，项目品质和管理能力受到了上市REITs 的认可，未来有望持续通过和基金、REITs 项目合作，保持公司仓储物流板块的滚续经营。我们调整盈利预测，2022-2024 年预计公司实现归母净利润3.09、2.46 和3.05 亿元，EPS 分别为0.35、0.28 和0.35 元，8 月26 日收盘价对应PE 分别为11.5、14.4、11.6 倍，维持“审慎增持”评级。

    　　风险提示：零售市场需求大幅下降，物流市场需求大幅下降，物流土地供给大幅收紧，物业价值降低等。