投资要点：

    事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入115.52 亿元，同比减少13.02%；公司实现归母净利润13.78 亿元，同比减少41.11%。公司拟以未分配利润向全体股东每10 股派发现金红利人民币1.38 元（含税）。

    报告期内，受具备结转营业收入条件的项目较2019 年同期减少影响，公司实现营业收入115.52 亿元，同比减少13.02%；受报告期内低毛利项目占比高于2019 年同期影响，公司实现归母净利润13.78 亿元，同比降幅扩大至41.11%。

    2020 年，中星集团实现利润13.94 亿元，超额完成“三年利润承诺”。同时，2019 年公司派发现金红利8.41 亿元，占归属上市公司股东净利润的35.95%。

    报告期内，公司努力拓展土地资源，实施高周转项目开发模式，获得土地5个月后开工，开工后8 个月达预售条件并开盘，开盘日去化推盘量的60%以上，三个月去化率达90%，三个月资金回笼60%。

    2020 年，公司销售项目共计签约83.57 亿元，资金回笼80.51 亿元。报告期内，公司实现销售金额835678.9 万元，销售面积156111.65 平方米，实现结转收入金额1041216.91 万元，结转面积350028.92 平方米（不含车位），报告期末待结转面积407105.75 平方米。

    截止报告期末，公司融资余额为144.89 亿元，其中银行贷款53.43 亿元，公司债81.51 亿元、中期票据9.95 亿元，加权平均融资成本年化利率4.62%。

    根据公司2021 年3 月25 日《关于与上海地产闵虹（集团）有限公司共同投资设立公司暨关联交易公告》披露：公司拟与上海地产闵虹（集团）有限公司发生关联交易，共同出资设立新公司，注册资本人民币12 亿元。其中，公司持股比例为50.2%，认缴出资额人民币6.024 亿元；闵虹公司持股比例为49.8%，认缴出资额人民币5.976 亿元。我们认为，公司将借此拓展闵行区域资源，探索产城融合的开发模式转型。

    投资建议：上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业，“中性”评级。

    公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商办地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域。我们预计公司2021、2022 年EPS 分别是0.34 元和0.39 元。考虑到公司转型成效逐步显现，给予公司2021 年8-10 倍动态PE，对应的合理价值区间为2.72-3.40 元，维持“中性”评级。风险提示：公司面临加息和政策调控两大风险。

    风险提示：公司面临加息和政策调控两大风险。