事件一。公司公布2019 年年报。报告期内，公司实现营业总收入132.82 亿元，同比减少31.13%；归属于上市公司股东的净利润23.40 亿元，同比减少9.73%。公司2019 年度拟向全体股东每10 股派发现金红利1.38 元（含税）。

    事件二。公司公布2020 年一季报。报告期内，公司实现营业总收入13.25亿元，同比减少80.44%；归属于上市公司股东的净利润1.21 亿元，同比减少90.78%。

    2019 年，公司具备结转营业收入条件的项目减少，导致公司营收同比减少31.13%，归母净利润同比减少9.73%。2020 年一季度，公司具备结转营业收入条件的项目减少，导致公司营收同比减少80.44%，归母净利润同比减少90.78%。根据公司2019 年年报披露：（1）2019 年，公司实现营业总收入132.82 亿元。其中，开发产品收入119.71 亿元，同比减少33.39%；出租开发产品收入6.20 亿元，同比减少4.62%。（2）2019 年，公司通过公开市场招拍挂成功竞得杨浦区新江湾社区N091104 单元B2-01 地块，实现中华企业七年来市场化土地获取“零突破”。公司报告期内与香港信德集团成立合资公司，完成华侨城集团苏河湾项目50%股权收购项目的相关合同签署。（3）2019 年，公司全年新房累计销售签约额95 亿元，累计签约面积22.15 万平方米，荣列上海房企权益销售金额排行榜50 强。2019 年公司新推楼盘销售项目4 个，其中：中企滨江金融中心实现销售登记备案，完成当年目标；滨江悦府项目一个半月实现销售去化约90%；尚汇豪庭三期半个月内实现销售去化约83%。针对中企库存货值，公司采取大宗交易、圈层突破等多种方式，实现印象春城A 栋整栋销售，中星红庐、清水湾和香堤艺墅三个项目尾盘清盘和古北萃庭滞销车位去化。同时，完成经营性不动产港泰广场5 层D 室转让事项的产权交易合同签署工作。

    投资建议。向房地产开发及综合服务商转型，“优于大市”评级。公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营，在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域，辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡、合肥等重点城市。我们预计公司2020、2021 年EPS 分别是0.49 元和0.61 元。考虑到公司转型成效逐步显现，给予公司2020 年9-11 倍动态PE，对应的合理价值区间为4.41-5.39 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控两大风险。