业绩大增，注入资产优势逐步兑现：公司业绩增长主要由于前三季度结转项目大幅增加，而利润增速明显高于营收增速一方面是投资收益较去年大幅增长22 倍至4.8 亿元，另一方面公司项目结转毛利率达到31.2%，同比增加10.2 个百分点。同时公司预计全年归母净利润将达到25-28 亿元，第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件，其中注入资产所产生的净利润约占公司2018 年度净利润的80%左右，充分显示了资产重组后公司享有的强大资源优势。

    资产注入完成，后续资源优势仍可期待：2018 年4 月公司完成中星集团100%股权注入，注入项目总货值约500 亿元，整体实力大幅提升。截至三季度末，公司拥有开发项目29 个，规划建筑面积达到396.4 万方，其中上海地区占比为59%。重组后公司在地产集团内部的主体开发地位，也将充分发挥自身开发优势，对接集团强大资源，形成自身在上海区域独特的项目获取优势。

    现金储备充裕，债务水平可控：财务层面，截至三季度末，公司预收账款已达到127.4 亿元，同时持有现金126 亿元，尽管43.2%的净负债率以及46.5%的短债压力较去年末水平有所提升，但仍处于行业内较低水平。公司凭借国资背景以及股东层面的优先支持，在融资和资源方面享有得天独厚的优势，在当前行业整体融资收紧的市场环境下具备充足的操作空间。

    管理层变革开启，增持彰显信心：公司控股股东地产集团于7 月发布增持计划，拟增持比例不超过2%，累计增持金额不低于2亿元。截至三季度末，地产集团已增持公司股份0.41%。在管理层变革方面，原华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华东大区副总经理王辉宏分别被聘为公司总经理与副总经理，标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用，也有助于进一步提升公司房地产开发业务的执行效率，实现产品定位、研发、开发、营销、管理等环节的优化。

    盈利预测与评级：预计公司18-19 年EPS 分别为0.30 元和0.32元。

    风险提示：房地产政策持续收紧、销售不及预期等。