2014年业绩每股-0.26元，同比下降-221.6%，符合预期

    中华企业期内实现营业收入44.2亿元，同比下降34.7%；净亏损4.9亿元，同比下降221.6%，合每股亏损0.26元，符合预期。

    松江誉品谷水湾毛利率偏低，拖累税后毛利率同比大幅下降：期内公司房地产结算收入37.5亿元，同比下降38.8%，其中誉品谷水湾结算19.6亿元，印象春城4.8亿元，铂珏公馆4.4亿元。由于誉品谷水湾和铂珏公馆的结算税后毛利率偏低，分别仅为3.7%和0.6%，拖累2014年综合毛利率至15.3%。

    长三角区域项目计提6.5亿元资产减值损失：公司期末计提了6.5亿元资产减值准备，包括杭州中企御品湾约4亿元，上海朱家角香堤艺墅约1.5亿元和江阴中企上城约1亿元。我们估计，杭州中企御品湾楼面地价1.8万元/平米，预计销售均价3.5万元/平米（含6000元/平米精装）；上海朱家角香堤艺墅楼面地价1.4万元/平米，销售均价3万元/平米（含6000-8000元/平米精装）。

    2014年商品房销售表现平稳：2014年公司签约金额47.3亿元，签约面积18.6万平米，较去年分别小幅下降7.3%和8.8%。预收账款较期初上升36.2%达31.0亿元。

    净负债率依旧处于高位，财务压力较大：2014年财务费用10.4亿元，同比上升42.1%，主要是由于带息负债规模的增加和利息资本化比例的降低。净负债率较年初下降11.0个百分点至218.6%，但仍处于行业高端，财务压力较大。

    发展趋势

    加快销售，期待改革。公司目前主要项目是上海徐汇区尚汇豪庭（12月整售均价5.6万元/平米，项目总建面38.6万平米）、嘉定安亭汽车城及杭州中企御品湾（建面22.3万平米），往前看，2015年三大项目均将进入主力销售期，销售同比增速有望快速提升。除此之外，国企改革推进，大股东资源整合将是公司未来另一重要看点。

    盈利预测调整

    我们维持公司2015年盈利预测每股0.18元，并引入2016年盈利预测每股0.23元

    估值与建议

    公司目前股价对应2015/16年市盈率分别为42.7/33.8倍，较2015年NAV预测溢价20%。我们上调公司目标价至8.29元，较一月份我们在《地产牛市第二阶段：从预期博弈转向基本面，估值修复未走完》报告中给出的目标价6.89元上调20%，对应30%的NAV溢价，依然维持“中性”评级。

    风险

    宏观形势下行风险。