事项：

    公司2024 年1-6 月营业收入20.39 亿元，同比下滑57.86%，归母净利润-2867万元，同比下滑201.67%。

    评论：

    上半年结算毛利率9.2%，较去年同期下滑2.2pcts，但2 季度利润好转。1）公司交付结转收入的房地产项目及结转面积较上年同期减少，导致营业收入相比上年同期有所下降，2024 年上半年公司竣工面积27.29 万方，无新开工面积。2）2024 年上半年公司毛利率约9.2%，较去年同期下滑2.2pcts，但二季度结算毛利率约10.2%，较一季度有明显好转（一季度结算毛利率约4.8%）；下半年或仍面临一定减值压力。

    上半年销售金额同比下降55%，部分项目尝试销售转为长租公寓运营。1）2024年上半年公司实现合同销售面积12.53 万方，同比下降62.35%；合同销售金额27.1 亿元，同比下降54.67%，其中西安销售金额约18.2 亿元，占整体销售金额比重约67%。2）公司根据项目实际销售情况，灵活调整存货资源用途，拟将重庆水墨江山项目一栋楼由销售用途转为长租公寓租赁运营，建面约1.1万方，220 间房源。

    上半年获取一宗西安高新区宅地，投资仍然谨慎。1）2024 年2 季度，公司获取西安高新区中央创新区一宗宅地，计容建面约12.9 万方，总价10.82 亿元，权益比100%。2）公司2024 年计划拿地面积51 万方、预计拿地金额56 亿元，预计下半年投资仍聚焦西安高新区。

    融资成本下降，降本增效控费率。1）2024 年上半年累计融资到账27.17 亿元，其中6 月底发行的5 亿元中期票据票面利率3.53%，创公司债券业务历史新低；存量开发贷利率最高下浮2.9%。2）上半年销售费用、管理费用分别为7223万元、4754 万元，分别同比下降36.58%、2.96%。

    投资建议：公司重仓西安最核心的高新区市场，且在西安积累了良好口碑，操盘能力强，在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势，近年来因非深耕城市项目结算拖累利润兑现，但随着深耕策略调整，公司盈利有望逐渐修复。考虑到当前房价仍面临下行压力，土储可能减值，我们预计2024-2026 年公司EPS 分别为0.20、0.27、0.43 元，根据剩余收益估值模型，给予2024 年目标价3 元，对应2024 年14.8 倍PE，维持“推荐”评级。

    风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。