事项：

    　　公司公布2024 年半年度业绩预告，预计2024 年上半年实现归母净利润-2280万元到-3420 万元。

    　　评论：

    　　低毛利率项目结算导致利润承压。1）公司交付结转收入的房地产项目及结转面积较上年同期减少，导致营业收入相比上年同期有所下降，2024 年上半年公司竣工面积27.29 万方，无新开工面积。2）受地产市场持续下行影响，公司毛利率水平较去年同期又有所下降（2023 年上半年公司结算毛利率约11.42%），导致归母净利润将出现亏损。

    　　受市场下行影响，2024 年上半年公司销售金额同比下降55%，深耕城市西安占整体销售金额比重约67%。1）2024 年上半年公司实现合同销售面积12.53万方，同比下降62.35%；合同销售金额27.1 亿元，同比下降54.67%，权益合同销售金额24.7 亿元，权益比约91%。2）根据克而瑞西安房企销售排行，2024年上半年天地源在西安销售金额为18.2 亿元，占整体销售金额比重约67%，但公司在深耕城市以外区域仍面临销售压力。

    　　2024 年上半年获取一宗西安高新区宅地，投资仍然谨慎。1）2024 年2 季度，公司获取西安高新区中央创新区一宗宅地，计容建面约12.9 万方，总价10.82亿元，权益比100%。2）公司2024 年计划拿地面积51 万方、预计拿地金额56 亿元，预计下半年投资仍聚焦西安高新区。3）2021 年下半年以来公司投资聚焦深耕城市西安、苏州，西安土储占比较高，截至2023 年底，公司土地储备约253 万方，其中西安土储占比42%。

    　　1-7 月发行两笔中期票据融资15 亿元，货币资金相对充裕。1）2024 年1-7 月公司发行2 笔中期票据，发行金额分别为10 亿元、5 亿元，票面利率分别为6%、3.53%。2）截至24 年Q1，公司货币资金68.3 亿元，同比增长43.5%。

    　　投资建议：公司重仓西安最核心的高新区市场，且在西安积累了良好口碑，操盘能力强，在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势，近年来因非深耕城市项目结算拖累利润兑现，但随着深耕策略调整，公司盈利有望逐渐修复。考虑到当前房价仍面临较大下行压力，土储可能减值，我们下调了公司盈利预测，预计2024-2026 年公司EPS 分别为0.20、0.27、0.43 元（预测前值分别为0.3、0.4、0.43 元），根据剩余收益估值模型，给予2024 年目标价3 元，对应2024年14.8 倍PE，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。