2022 年一季度业绩略低于我们预期

    陆家嘴公布2022 年一季度业绩：营业收入27 亿元，同比下降8%；归母净利润7 亿元，同比下降26%，略低于我们预期。

    期间费用和信用减值损失拖累业绩。1Q22 公司税后毛利率为59%，较上年同期基本持平（2021 全年为56%）；三项费用率同比提升5.1 个百分点至16.5%（2021 全年为11.9%）；期间公司计提信用减值损失1,075 万元（上年同期转回794 万元），最终归母净利润同比跌近三成。

    一季度办公物业经营基本平稳。1Q22 末，公司位于上海/天津的甲级写字楼出租率分别为85%/75%，分别较2021 年末保持平稳/下降6 个百分点，期间平均租金分别为8.09/3.45 元/平方米/天，较2021 全年基本持平。期末公司位于上海的高品质研发楼出租率为87%，期间平均租金为6.26 元/平方米/天，均较2021 年水平维持平稳。

    发展趋势

    住宅销售业务承压，关注新盘入市节奏。1Q22 公司实现住宅物业销售签约面积0.41 万平方米，同比下降83%；合同销售金额1.54 亿元，同比下降93%。截至1Q22 末，公司在售的住宅项目主要为天津海上花苑二期、苏州锦绣澜山锦园及部分项目尾盘，当前在售面积整体去化率约45%。往前看，我们认为需要关注公司位于上海前滩54 号住宅的入市销售节奏。

    关注疫情对持有型业务的影响。1Q22 公司主要在营物业（甲级写字楼、高品质研发楼、商业物业和酒店物业）共实现房地产租赁现金流入9.56 亿元，同比减少0.6%；权益租赁现金流入7.87 亿元，同比减少3.6%。考虑到公司的持有型物业主要集中在上海区域，我们预计近期上海疫情可能会对公司租赁收入产生影响，全年租赁收入或同比下跌5-10%左右。

    盈利预测与估值

    维持2022 年和2023 年盈利预测不变。当前A 股股价对应2022/2023 年9.8/9.6 倍市盈率。当前B 股股价对应2022/2023 年5.8/5.6 倍市盈率。A股维持中性评级，考虑到疫情对市场风险偏好的影响，下调目标价13%至10.96 元，对应10.5/10.2 倍2022/2023 年市盈率，较当前股价有7%的上行空间。B 股维持中性评级和0.88 美元目标价，对应5.6/5.4 倍2022/2023年市盈率，较当前股价有3%的下行空间。

    风险

    疫情持续时间超出预期；金融业务板块发展低于预期。