业绩回顾

    　　2021 年业绩符合我们预期

    　　陆家嘴公布2021 全年业绩：营业收入同比下降4%至139 亿元；归母净利润同比增长7%至43 亿元，与业绩快报数据一致。公司宣派全年每股股利0.535 元（含税），派息率维持在50%。

    　　2021 年业绩录得稳健增长。2021 年公司房地产销售、房地产租赁、物业管理、金融业收入分别同比-23%/+10%/+12%/+17%至49.7/34.5/18.7/29.4亿元，引致总收入小幅下滑4%；全年税后毛利率56%，同比基本持平；营业外收入较上年增加5.3 亿元至6.1 亿元（其中金融板块赔偿金收入4.9 亿元），同时少数股东损益占税后利润的比例同比下降6 个百分点至14%，最终归母净利润实现7%的同比正增长。

    　　持有型业务维持增长态势。①办公：2021 年办公物业租赁收入同比增长6%至32 亿元，期末上海地区甲级写字楼/高品质研发楼出租率均同比提升5 个百分点至85%/87%；②商业：2021 年商业物业租赁收入同比增长46%至4.5 亿元；③酒店：2021 年酒店物业收入同比增长45%至1.1 亿元，东怡大酒店/明城酒店/天津万怡出租率同比提升6/46/14 个百分点。

    　　发展趋势

    　　2022 年租赁收入或承压。2021 年公司合并报表范围内长期在营物业实现租金现金流入38.63 亿元（同比增长8%）。考虑到公司的持有型物业主要集中在上海区域，我们预计近期上海疫情可能会对公司租赁收入产生压制；参考2020 年公司对租户减免租金2.4 亿元，叠加2022 年公司暂无新项目计划入市，我们预计全年租赁收入边际下滑至36 亿元左右（同比下降6%）。

    　　持续推进金融板块业务发展。2021 年公司金融业务收入同比增长17%至29.4 亿元，占总收入的比例提升至21%（2020 年17%）。2022 年公司计划金融业务实现总流入36 亿元、总流出94 亿元，我们预计公司未来将持续加大对金融业务投入与支持，未来有望成为公司稳定的业绩来源之一。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到疫情对公司租赁业务的影响，我们下调2022 年盈利预测9%至42亿元，新引入2023 年盈利预测43 亿元。当前A 股股价对应2022/23 年11.3/11.0 倍市盈率。当前B 股股价对应2022/23 年6.0/5.8 倍市盈率。A股维持中性评级和12.62 元目标价，对应12.1/11.8 倍2022/23 年市盈率，较当前股价有7%的上行空间。B 股维持中性评级和0.88 美元目标价，对应5.6/5.4 倍2022/23 年市盈率，较当前股价有6%的下行空间。

    　　风险

    　　疫情持续时间超出预期；金融业务板块发展低于预期。