2021 年三季报业绩符合我们预期

    　　陆家嘴公布1-3Q21 业绩：收入79 亿元，同比下降9%；归母净利润26 亿元，对应每股盈利0.64 元，同比增长13%，符合我们的预期。

    　　营业外收入大幅增加，结算权益比例提升。公司前三季度结算税后毛利率与去年同期基本持平（61%），营业外收入大幅增至4.5 亿元（主要为金融板块赔偿金收入，去年同期为0.5 亿元）；期间公司少数股东损益占税后利润的比例较去年同期下行12ppt 至16%，致归母净利润实现双位数增长。

    　　办公楼与商业出租率保持平稳。①办公楼：三季度末公司上海地区甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别环比提升2ppt/1ppt 至80%/85%，租金较二季度环比下行2%至8.23/6.23 元/平方米/天。②商业：三季度末公司上海商铺的出租率、平均租金较二季度末基本持平。③酒店：三季度末公司酒店出租率环比下降11ppt 至73%，平均租金环比下降4%至453 元/间/夜。

    　　发展趋势

    　　全年销售额料有所下滑，租赁业务延续增势。公司前三季度实现销售金额43 亿元，与去年同期基本持平，期末在售项目累计去化率达60%（上半年末为53%）。考虑到当前市场下滑较快，我们预计公司全年销售额将较去年有所下滑。公司前三季度房地产租赁现金流入同比增长8%至29 亿元，三季度单季同比增长10%至10 亿元（环比增长13%）。公司前滩办公楼租赁工作正稳步推进，我们预计四季度租金收入仍有望维持增长，全年料恢复至2019 年水平（近40 亿元），对应同比增速约10%。

    　　全年盈利有望实现平稳增长。三季度末公司合并报表范围内的已售未结金额较年初增长68%至72 亿元，为公司的收入结算提供有力支撑。我们预计公司全年营业收入与去年基本持平（隐含四季度收入同比增长14%），全年税后毛利率较前三季度保持平稳，叠加结算权益比例较去年有所回升，全年归母净利润有望实现5%-10%的同比增长。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2021 年和2022 年盈利预测不变。当前A 股股价对应2021/2022 年10.1 倍/9.4 倍市盈率。当前B 股股价对应2021/2022 年5.6 倍/5.2 倍市盈率。A 股维持中性评级和12.62 元目标价，对应11.8 倍2021 年市盈率和11.0 倍2022 年市盈率，较当前股价有17%的上行空间。B 股维持中性评级和0.88 美元目标价，对应5.5 倍2021 年市盈率和5.1 倍2022 年市盈率，较当前股价有1%的下行空间。

    　　风险

    　　推盘、去化进度不及预期；持有型业务恢复情况不及预期。