事件：公司公布2021 年半年度业绩报告。2021H1 实现营业收入57.77 亿元，同比增速-12.8%；实现归母净利润20.57 亿元，同比增速22.5%，每股收益0.51 元/股，同比增速22.5%。

    　　业绩较同期略有下滑，核心区域优质物业形成护城河。2021 上半年，受房地产销售收入减少的影响，公司营收较去年同期下滑12.83%，房地产销售营收16.02 亿元，同比下滑35.73%，毛利率74.34%，同比下滑7.87%，主要原因为房地产行业政策调控的背景下，公司重点布局于上海、苏州、天津的高地价项目进入结算期后难以快速消化，但从中长期来看，公司核心区域的优质物业和高质量新建项目将形成护城河，带来稳定收入。

    　　持有型业务表现亮眼，三位一体释放潜在价值。公司持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务格局。2021 上半年，公司在房地产租赁、金融业务、物业管理、酒店业的业务实现收入分别为16.57 亿元、14.73 亿元、8.37 亿元、0.51 亿元，占比分别为28.69%、25.50%、14.49%、0.89%，同比增速分别为5.60%、3.01%、23.61%、128.33%，各业务营收稳中有升，物业租赁首次取代房屋销售，成为公司最高营收业务。截至报告期末，公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计281.73 万平方米，商业物业出租率整体提升8pct，酒店物业出租率整体提升43pct，办公物业出租率于天津提升8pct，于上海下降11pct，下降的主要原因为上半年上海多个新项目入市，市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置率普遍有所上升。

    　　浦东新政外力蓬勃拓增业务空间，公司紧抓发展新机遇。7 月29 日，浦东新区中环发展“十四五”规划正式发布，“金色中环发展带”将成为浦东社会主义现代化建设引领区的重点区域之一，强化产业、生态、空间三大长板。在浦东的一系列推动发展政策的背景下，公司积极深度参与各新兴区域的发展，包括上海临港区域开发，积极承接前滩、御桥和临港等新兴区域的项目开发和招商运营。

    　　随着上海国际金融中心成为全球资源配置的功能高地，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升，会展项目、金融服务也预期为公司带来更高收入。

    　　投资建议：公司持续深入布局“商业地产+商业零售+金融服务”

    　　三位一体的业务，未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282 万平方米，为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022 年每股收益分别为1.13 元/股、1.35元/股，以7 月30 日的收盘价11.61 元计算，对应的市盈率分别为10.2 倍、8.6 倍。我们给予首次“推荐”评级。

    　　风险提示：自持资产招商运营不及预期，行业销售不及预期