投资要点：

    事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入144.75 亿元，同比下滑2.02%；实现归母净利润40.12 亿元，同比增加9.10%。同期，公司按每10 股向全体股东分配现金红利人民币4.98 元（含税）。

    2020 年，受物业租赁收入等减少的影响，公司营收下滑2.02%，但由于营业成本大幅下降，归母净利润上升9.10%。

    根据公司2020 年年报披露：（1）2020 年，公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计35.83 亿元；实现各类房产销售现金流入合计58.91 亿元；合并报表范围内实现16.70 亿元物业管理收入；金融业务实现收入25.14亿元。（2）公司2020 年度利润来源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为74.13%；房地产销售毛利率为79.45%；金融业务利润率为75.16%。（3）公司2020 年新开工总建筑面积36.8 万平方米；续建项目总建筑面积176.4 万平方米；竣工项目总建筑面积 33.32 万平方米。

    根据公司2020 年年报披露：2021 年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入197.19 亿元，总流出249.90 亿元。金融业务总流入27.30 亿元，总流出24.23 亿元。根据公司2020 年年报披露：2021 年，公司计划建设项目（含竣工及续建）项目共有19 个，总建筑面积210 万平方米。

    投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。

    公司打造以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，聚焦浦东“五大倍增行动”，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。截止2020 年，公司在营物业面积为282 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3 家持牌金融机构。

    我们预计公司2021-2022 年EPS 分别是1.17 元和1.41 元，给予公司2021年11-14 倍动态PE，对应的合理价值区间为12.87-16.38 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。