事件。公司公布2020 年半年报。报告期内，公司实现营业收入66.27 亿元，同比下滑19.07%；实现归母净利润约为16.78 亿元，同比下滑18.01%。

    2020 年上半年，受房产销售收入减少的影响，公司营收下滑19.07%，归母净利润下滑18.01%。根据公司2020 年半年报披露：（1）2020 年上半年，公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计17.64 亿元；实现各类房产销售现金流入合计3.69 亿元；合并报表范围内实现6.59 亿元物业管理收入；金融业务实现收入14.30 亿元。（2）公司 2020 年上半年利润来源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为78.66%；房地产销售毛利率为82.07%；金融业务利润率为79%。（3）公司2020 年新开工总建筑面积5.96 万平方米；续建项目总建筑面积230.91 万平方米；前期准备项目总建筑面积 35.36 万平方米。

    根据公司2019 年年报披露：公司2020 年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入145.96 亿元，总流出194.11 亿元（其土地储备及资产、股权收购款56.72 亿元）。金融业务总流入23.80 亿元，总流出14.07 亿元。

    根据公司2020 年半年报披露：下半年，公司的建设项目（含新开工、竣工及续建）及前期准备项目共有25 个，总建筑面积279 万平方米。

    投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。

    公司打造“以商业地产为核心，以商业零售和金融服务为两翼，以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。截止2020 年上半年，公司在营物业面积为272 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3 家持牌金融机构。我们预计公司2020 年、2021 年EPS 分别是1.00 元和1.16 元，给予公司2020 年14-18 倍动态PE，对应的合理价值区间为14.0-18.0 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。