1H20 业绩略低于我们的预期

    　　公司公布1H20 业绩：营业收入66 亿元，同比下降19%；归母净利润17 亿元，同比下降18%，对应每股盈利0.42 元，略低于我们的预期。

    　　高基数下房地产销售结转收入大幅下滑，投资收益和少数股东损益进一步拖累业绩。一方面，公司上半年房地产销售结算收入同比下降47%（去年同期因金融广场2 号办公楼销售结算基数较高），致营业收入同比下降19%；另一方面，得益于结算项目（明城花苑）毛利率较高，公司上半年综合税后毛利率同比提高14 个百分点至60%，税后毛利润最终录得6%的同比增长。受合联营公司业绩拖累，公司上半年投资收益为-0.45 亿元（去年同期2.07 亿元），叠加少数股东损益占净利润的比重提升至31%（去年同期22%），公司上半年归母净利润同比下降18%。

    　　二季度经营性现金流转正，净负债率边际上行，融资成本处于低位。公司第二季度经营性现金净流入4 亿元（去年同期净流出11亿元，一季度净流出22 亿元），上半年累计净流出19 亿元（去年同期净流出16 亿元）。截至上半年末，公司净负债率143%（2019年末132%）。上半年，公司分别以2.36%（270 天）/2.48%（180天）/1.98%（175 天）的票面利率发行了三期超短期融资券。

    　　发展趋势

    　　全年销售额料与去年持平。受推盘节奏影响，公司上半年销售金额同比下降50%至3 亿元。考虑到公司目前主要在售项目（天津海上花苑二期和苏州15 地块二期）未售面积达7.1 万平方米，同时川沙锦绣观澜和苏州锦绣澜山项目计划在下半年入市销售（新推货值20-25 亿元），我们预计公司下半年可实现销售额近30 亿元，全年销售额有望同比持平。

    　　预计全年租金收入维持平稳。上半年公司确认房地产租赁业务收入16 亿元，同比增长4%。往前看，考虑到陆家嘴滨江中心租金贡献逐步提高，叠加前滩中心入市招商工作有序推进，我们预计公司2020 年租金收入同比保持平稳。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2020/2021 年每股盈利预测不变。当前A 股股价对应13.4/12.3倍2020/2021 年预测市盈率，B 股股价对应6.4/5.9 倍2020/2021年预测市盈率。A 股维持中性评级，维持目标价12.62 元不变，对应14.0/12.9 倍2020/2021 年预测市盈率，较当前股价有4%的上行空间。B股维持中性评级，维持目标价0.88美元不变，对应6.7/6.2倍2020/2021 年预测市盈率，较当前股价有5%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情影响范围及幅度超预期；推盘、去化进度不及预期。