事件。公司公布2019 年年报。报告期内，公司实现营业收入147.73 亿元，同比增加16.89%；实现归母净利润约为36.77 亿元，同比增长9.76%。公司2019 年度按每10 股向全体股东分配现金红利人民币4.56 元（含税）。

    2019 年，受物业租赁收入和房产销售收入增加的推动，公司营收增加16.89%，归母净利润增加9.76%。根据公司2019 年年报披露：（1）2019年，公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计39.47 亿元；实现各类房产销售现金流入合计43.29 亿元；实现16.82 亿元物业管理收入；金融业务实现收入19.46 亿元。（2）公司 2019 年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为78.05%；房地产销售毛利率为64.22%；金融业务利润率为57.71%。（3）公司2019年竣工总建筑面积15.07 万平方米；新开工总建筑面积149.47 万平方米。

    报告期内，公司与控股股东陆家嘴集团共同出资东翌置业，公司持股比例为60%，认缴出资额人民币45 亿元。2019 年7 月25 日东翌置业以人民币91.09亿元竞得张江中区56-01 、57-01、73-02、74-01 、75-02 地块及57-02 公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间的国有建设用地使用权。该地块上地总面积约8.99 万平方米，规划总建筑面积约82.88 万平方米，土地用途为办公、商业及其他商服、租赁住房。

    根据公司2019 年年报披露：2020 年，公司将全力以赴聚焦张江科学城核心区的项目建设。公司2020 年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入145.96 亿元，总流出194.11 亿元（其土地储备及资产、股权收购款56.72亿元）。金融业务总流入23.80 亿元，总流出14.07 亿元。

    投资建议。：“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。

    公司积极打造“以商业地产为核心，以商业零售和金融服务为两翼，以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。截止2019 年底，公司在营物业面积为272 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3 家持牌金融机构。我们预计公司2020 年、2021 年EPS 分别是1.00 元和1.16 元，给予公司2020 年14-18 倍动态PE，对应的合理价值区间为14.0-18.0 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。