预测盈利同比增长6%

    我们预计公司2019 年将实现归母净利润36 亿元，对应同比增速6%，对应每股盈利0.88 元，符合市场预期。

    关注要点

    预计2019 年业绩个位数增长，利润率边际上行。我们预计公司2019 年营业收入同比增长12%至142 亿元（其中高毛利项目前滩34 号地块贡献约50 亿元收入），毛利率较2018 年上行2 个百分点至46%，归母净利润同比增长6%。

    2019 年持有性物业面积扩张有望带动租赁收入稳增。我们估算2019 年末甲级写字楼物业总建筑面积同比增长11%至175 万平方米（主要因2019 年下半年东方新都和陆家嘴滨江中心正式入市），商铺物业总建筑面积增长3%至46 万平方米（上海陆悦坊竣工并开始营业），我们预计公司2019 年租赁收入同比增长10%（2019年前三季度同比增长15%）。往前看，受疫情影响公司商场和酒店收入短期承压，考虑到约20%持有性物业为商场酒店（面积口径），我们预计公司2020 年租赁收入基本保持平稳。

    2019 年销售额降逾五成，2020 年销售额料维持30 亿元左右。我们预计公司2019 年实现销售额30 亿元，同比下降54%。考虑到2020 年上海川沙项目开盘，我们预计2020 年销售额可保持于30亿元。2019 年公司于上海新增土储63 万平方米（2018 年新增5万平方米），新增土储总成本121 亿元，大约是同期销售额的4 倍。

    融资端料维持优势，延续高分红比例。考虑到公司2019 年下半年获取张江项目（总成本91 亿元），我们预计2019 年末净负债率仍处于较高水平（3Q19 末净负债率140%）。我们估算公司2019 年末平均融资成本4.5%左右（2018 年末4.7%），处于行业低水平，2019 和2020 年料延续50%的分红比例（2017/2018 年均50%），对应股息收益率3.6%和3.7%。

    估值与建议

    维持2019 年每股盈利预测不变，下调2020 年每股盈利预测3%至0.90 元（主要考虑到疫情对公司租金收入的负面冲击），引入2021年每股盈利预测0.98 元。公司当前股价交易于13.5/12.4 倍2020/2021 年预测市盈率。维持A 股中性评级和目标价13.01 元，对应14.4/13.3 倍2020/2021 年目标市盈率，较当前股价有7%的上行空间。维持B 股中性评级和目标价0.94 美元，对应7.0/6.5倍2019/2020 年目标市盈率，较当前股价有4%的上行空间。

    风险

    新冠疫情持续期长于预期；出租率低于预期；川沙项目推盘进度不及预期