投资要点：

    事件。公司公布2019 年半年报。报告期内，公司实现营业收入81.89 亿元，同比增加23.86%；归属于上市公司股东的净利润20.47 亿元，同比增加11.34 %；实现基本每股收益0.51 元。

    2019 年上半年，受房产销售结转和金融业收入增加推动，公司营收增加23.86%；同期公司投资收益减少使得净利润增幅收窄至11.34%。根据公司2019 年半年报披露：（1）2019 年上半年，公司合并报表范围内长期在营物业租金收入（现金流入），合计19.47 亿元。其中，办公物业方面，2019 年上半年度租赁收入15.98 亿元，同比增幅5%；商业物业方面，2019 年上半年租赁收入为1.99 亿元，同比增幅66%。（2）2019 年上半年，公司实现各类房产销售收入及现金流合计13.93 亿元。（3）2019 年上半年，合并报表范围内，公司实现7.5 亿元物业管理收入（现金流入），比2018 年同期增加21.56%。（4）2019 年上半年，公司金融业务实现收入10.20 亿元，占公司营业收入总额的12.44%。根据公司2019 年半年报披露：2019 年上半年，公司竣工项目3 个，总建筑面积15.88 万平方米。新开工项目2 个，总建筑面积13.67 万平方米。续建项目8 个，总建筑面积95.63 万平方米。2019 年6 月30 日有息负债余额为354.93 亿元，占2019 年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78 亿增加20%。

    投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。公司积极打造“以商业地产为核心，以商业零售和金融服务为两翼，以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。根据公司2019 年半年报披露，公司在营物业面积为264 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3 家持牌金融机构。按照公司最新总股本40.34亿股测算（公司2018 年总股本为33.62 亿股，经2018 年度利润分配实施完毕后，2019 年6 月末总股本为40.34 亿股），我们预计公司2019 年、2020年EPS 分别是0.98 元和1.12 元，给予公司2019 年17-21 倍动态PE，对应的合理价值区间为16.66-20.58 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。