业绩回顾

    　　1H19 业绩符合预期

    　　公司公布1H19 业绩：营业收入82 亿元，同比增长24%，归母净利润20 亿元，同比增长11%，对应每股盈利0.51 元，符合我们预期。

    　　毛利率大幅上行，但投资收益高基数拖累归母净利润增速。公司期内实现房地产销售收入49 亿元，同比增长27%，带动营业收入同比增长24%。期内房地产销售业务毛利率提高14 个百分点至59%，带动税后综合毛利率提高6 个百分点至46%，税后毛利润同比增长41%。去年同期公司处置子公司前绣实业50%股权，带动1H18 投资收益大增至14 亿元，受该基数影响公司期内投资收益同比下降85%至2 亿元，拖累归母净利润同比仅增11%。

    　　租赁业务平稳增长。公司期内表内在营物业租金收入同比增长8%至19 亿元，其中办公物业租赁收入同比增长5% ，主要受益于成熟甲级写字楼平均租金同比上涨逾5%。期末持有的主要在营物业面积同比增长2%至264 万平方米。

    　　融资成本处低位，净负债率上行。年初至今公司以3.88~3.95%的票面利率累计发行35 亿元公司债（期限5 年），并以3.2%的票面利率发行10 亿元超短融（期限270 天），融资成本显著低于行业平均水平。期末公司在手现金54 亿元，较年初增长46%。期末公司净负债率150%，较年初扩大19 个百分点。

    　　发展趋势

    　　预计全年销售仍相对偏弱。公司期内住宅物业合同销售额/合同销售面积分别同比下降12%/23%至6 亿元/1 万平方米，对应销售均价52744 元/平方米，同比增长14%。我们预计下半年销售有望边际回暖（主要因公司上半年新开工面积13.67 万平方米，有望为下半年增加可售资源），但全年销售相较行业其他可比公司仍偏弱。

    　　盈利预测与估值

    　　公司当前股价对应13.5/12.3 倍2019/20e 市盈率。维持 A 股中性评级和目标价16.18 元，对应14.5/13.1 倍2019/20e 年市盈率，较当前股价有7%的上行空间。维持B 股中性评级和目标价1.46 美元，较当前股价有22%的上行空间。

    　　风险

    　　重点布局城市调控政策大幅加码；去化率和推盘进度不及预期。