2018 年营收同比增35%，毛利率提升4.17pc

    　　18 年营收126.39 亿同比+35.54%，归母净利润33.5 亿同比+7.04%。

    　　净利润增速低于营收系17 年营收低基数叠加18 年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95%，占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc 至53.97%。

    　　地产销售：销售低位放量，SN1 办公项目提供结算支撑

    结算方面：18 年房产结算收入61.07 亿元同比+104.04%。受17 年销售影响，住宅结算偏弱，SN1 办公楼项目结算提供支撑，毛利率提升17.77pc 至49.56%。销售方面：18 年住宅签约面积12.7 万平米同比+5456%，住宅签约金额65.49 亿元同比+6449%。18 年底预收账款60.41亿同比+125%，19 年预售陆家嘴金融广场2 号楼22.6 亿，后续房产结算有保障。2018 年住宅销售均价提升18%至5.16 万/平米，后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期，上海新增拿地，后续销售资源有支撑。

    　　地产租赁：出租率承压，供给放量，收入仍有支撑

    18 年房地产租赁收入32.19 亿元同比+4.65%，增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18 年新增写字楼3 座，预计19 年新竣工3 座，租赁供给放量，后续地产租金收入仍有支撑。

    　　净负债率下行，融资优势持续凸显

    　　18 年末净负债率下行18.41pc 至121.84%，现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA，18 年以来发债利率持续下行，2019年3 月最新一期公司债票面利率3.95%，融资优势持续凸显。

    　　12 个月目标价22.71 元，上调至“买入”评级

    公司销售放量，毛利率提升，地产业务步入新一轮开发周期；租赁业务新项目入市，供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行，融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金，充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020 年预测EPS 为1.20、1.40 元（原为1.19/1.38 元），引入2021 年预测EPS 为1.63 元。当前股价对应2019-2021 年预测PE 为15.7、13.5、11.6 倍。给予2019 年19 倍PE，对应目标价22.71 元，上调至“买入”评级。

    　　风险提示

    　　公司推盘进度有不及预期的可能；项目结算进度有不及预期的可能。