陆家嘴发布18 年年报，实现营收126.39 亿元，同比增长35.54%；实现归母净利33.5 亿元，同比增长7.04%；EPS0.997 元。

    租赁市场淡静，业绩稳健增长：期内公司业绩增幅不及规模增幅的主要原因在于：1、结转结构有所变化，毛利水平较低的房产销售业务结转收入同比增幅超100%。而由于租赁市场的寡淡，期内高毛利的租赁业务收入仅同比增长8.6%；2、期内营业税金由17年同期的6.02 亿元增长至当期的12.27 亿元；3、投资收益大幅滑落。

    合约销售突破历史高点，储备丰富力保规模再跨越：报告期内，公司住宅物业合同销售面积12.7 万方，合同销售金额65.36 亿元，同比分别达到456%和1336%。全年整体在售项目的去化率约62%。其中8 月份入市的前滩东方逸品项目带动住宅销售均价由17 年的1.99 万/平大幅跃升至当期的5.04 万/平，这也为锁定和增厚公司未来两年的业绩奠定了坚实基础。土储拓展方面，公司重归上海扩充储备，当前在上海地区的土储建面达约90 万方。

    租赁收入增速趋缓：持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。

    报告期内，公司实现房地产租赁收入32.19 亿元，同比增加4.66%。

    我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下，公司作为核心地区大体量的持有物业主，同时兼具完备的金融平台，有望在未来赢得更广阔的发展机遇。

    投资高峰回落减轻杠杆压力，融资优势显著但仍需拓宽：工程投资高峰已过，短债压力由17 年末的约338%回落至约314%，净负债率由17 年末的约124%回落至约106%。公司2018 年至今共发行三期公司债，今年3 月最新发行的一期利率进一步下降至3.95%，18 年末综合融资成本4.74%。

    因势利导参与设立科创板基金，金融板块蓄力长足发展：公司出资4 亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”，我们认为公司在金融板块的蓄力将为公司的长期发展不断注入活力。

    盈利预测与投资评级：预计公司19-20 年EPS 分别为1.18、1.49元，维持“增持评级