事件。公司公布2018 年年报。报告期内，公司实现营业收入126.39 亿元，同比增加35.54%；归属于上市公司股东的净利润33.50 亿元，同比增加7.04%；实现全面摊薄每股收益1.00 元。公司2018 年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99 元（含税）并送红股2 股。

    2018 年，受房产结转推动，公司营收增加35.54%；同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04%。根据公司2018 年年报披露：2018 年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16 亿元。其中，办公物业租赁收入29.5 亿元，同比增幅8%；商铺物业租赁收入2.39 亿元，同比增幅14%；酒店物业营业收入1.58 亿元，同比增加24.41%；住宅物业租赁收入1.6 亿元，同比减少2%；养老物业租赁收入900 万元。2018 年公司各类房产销售现金流入73.14 亿元。其中，住宅物业实现销售收入59.12 亿元；办公物业实现现金流入14.02 亿元。2018 年公司合并报表范围内物业管理收入13.83 亿元，同比增加30.97%。2018 年公司转让了前绣实业50%股权，取得交易价款13.49 亿元。2018 年公司实现金融服务收入16.30 亿元，占营收总额的12.89%。根据公司2018 年年报披露：截至2018 年末公司持有的主要在营物业面积约259 万平，在建面积156 万平。

    2019 年2 月，公司以29.45 亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28 万平的综合地块。2019 年3 月，公司拟作为有限合伙人参与出资4 亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。

    投资建议。“地产+金融”双轮驱动，“ 优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩，具有较高的价值稀缺性。根据公司2018 年年报披露，公司在营物业面积约259 万平，在建面积156 万平。随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3 家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”，打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019 年、2020 年EPS 分别是1.18 和1.35 元。我们给予公司2019 年17-21 倍PE，对应的合理价值区间为20.06-24.78 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。