2018 年每股盈利1.00 元，同比增长7%，符合预期

    陆家嘴公布2018 年业绩：营业收入126 亿元，同比增长36%；归属母公司净利润34 亿元，同比增长7%，对应每股盈利1.00 元。

    营收大增，但投资收益降逾四成拖累归母净利润增速。公司期内住宅物业实现销售收入59 亿元（2017 年仅5 亿元），带动营业收入同比增长36%，税后毛利率较年初提高1 个百分点。三项费用率下降7 个百分点至12%，主要因资本化利息占比提高（2018 年33% vs.2017 年8%）带动财务费用同比下降23%。投资收益同比下降41%，拖累归母净利润仅增7%。

    租金上涨带动租赁收入小增。公司期内表内在营物业租金收入35亿元，同比增长9%，其中办公物业租赁收入录得8%的同比增长，主要受益于平均租金的上涨（上海成熟甲级写字楼平均租金同比上涨逾6%，高品质研发楼平均租金上涨9%）。

    净负债率下降，但短期偿债压力凸显。期末公司净负债率106%，较年初收窄19 个百分点。期末在手现金同比增长4%至37 亿元，仅相当于一年内到期有息负债的32%。

    发展趋势

    苏州项目入市料为公司销售提供有力支撑。公司期内住宅物业合同销售额/合同销售面积65 亿元/13 万平方米（去年同期1 亿元/2286 平方米）。伴随新开工项目苏州14 号地块住宅项目和15 号地块一期和二期商品房首开入市，预计2019 年商品房销售额将继续复苏。

    盈利预测

    我们维持2019e 盈利预测不变，引入2020e 每股盈利预测1.23 元。

    估值与建议

    公司当前股价对应16.4/14.4 倍2019/2020e 市盈率。维持A 股中性评级和目标价15.93 元，对应14.7/13.0 倍2019/2020e 目标市盈率及10%下行空间；维持B 股中性评级和目标价1.46 美元，较当前股价有1%的下行空间。

    风险

    苏州项目推盘进度不及预期。