项目持续入市，销售低位复苏，租金小幅上涨

    2018 年三季度公司推盘发力，去化率提升，前三季度公司住宅物业销售签约面积85,342 平方米，住宅销售合同金额32.8 亿元，低基数下同比大幅增长3389%，其中第三季度销售额环比二季度提升283%。

    截止2018 年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积超过262 万平方米，成熟物业超过175 万平方米，平均租金同比上涨6.48%至8.38 元/平/天，房地产租赁收入26.4 亿元，同比增加8.6%。

    2018 年前三季度营收增长17.16%，归母净利润增长46.89%

    2018 年前三季度，公司实现营业收入85.74 亿元，同比增长17.16%，归母净利润21.49 亿元，同比增长46.89%。前三季度公司共录得投资收益15.11 亿元，其中出售前滩实业50%股权实现净利润5.6 亿元，出售浦东金融广场1 号办公楼所产生约9 亿元归母净利润。

    2019 开年投资积极，获取上海三块土地总建面12.28 万平方米

    2019 年2 月25 日公司发布公告，以人民币29.45 亿元竞得上海市川沙镇三处地块使用权。其中两处为商办用地，一处为普通商品房用地，总建筑面积12.28 万平方米，土储增加利于公司后续深耕上海持续发展。

    净负债率保持稳定，短债压力略有提升

    截止2018 年9 月末，公司有息负债296.6 亿元，同口径较2017 年末增长3.7%，净负债率约113%维持稳定；公司有息负债中短期贷款（含一年内到期的长期借款）约124.3 亿元，现金/短债比例约0.45。

    12 个月目标价17.92 元，维持 “增持”评级

    公司销售放量，拿地投资积极，净负债率维持稳定，我们上调公司2018-2020 年预测归母净利润至34.75、40.03、46.31 亿元（原为33.30、35.47、38.15 亿元），对应三年EPS 分别为1.03、1.19、1.38 元（原为0.99、1.06、1.13 元）。综合考虑给予2018 年17.4 倍PE 估值，12 个月目标价17.92 元，维持“增持”评级。

    风险提示

    上海和苏州项目进度有不及预期的可能；持有物业出租率持续下降