公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993 年公司在上交所上市，控股股东为陆家嘴集团。经过25 年发展，公司由单一土地开发向经营项目转型，接着“地产+金融”双轮驱动，构建以地产为核心，金融和商业为两翼的战略架构。2018 年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49 亿元和151.4 亿元。

    公司地产业务以租赁为主，销售为辅，前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017 年，公司租赁收入30.8 亿元，其中办公租赁收入27.35 亿元，占89%，2017 年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售，2017 年，销售收入为29.9 亿元。2016 年10月，公司通过华宝信托—安心投资20 号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83 平方公里，规划总建面350 万平。2017年，公司在前滩25 号和34 号地块有4 个项目共9.72 万平的在建项目。我们认为，未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。

    我们认为，相较港股公司希慎兴业（00014.HK），陆家嘴（600663.SH）的营收和净利润增速较高而PEG 估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾，目前拥有自持物业452.20 万平方呎（42.01 万平），2017 年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76 万平，大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017 年间增长了4.17 倍，而希慎兴业仅增长2.20 倍，这使得近年来陆家嘴上市公司PEG 估值要低于希慎兴业。

    公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下，公司在2016 年12 月和2017 年12 月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权，完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权，爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权，收购完毕后，公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架，使地产和金融产生协同作用。

    投资建议：“地产+金融”双轮驱动，“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩，具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前，公司完成收购陆金发100%股权，获得了3 家持牌金融机构，立足“一核两翼三城”，打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019 年EPS 分别是1.10 和1.40 元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革，以及金融+地产协同推进，给予公司2018 年18-22 倍PE，对应的合理价值区间为19.8-24.2 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：

    公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。